Zrozumieć kapitalizm, zrozumieć zadania sektora publicznego w systemie kapitalistycznym!

Trudno działać miastu, którego politycy nie wiedzą jak funkcjonuje rynek w kapitalistycznym mieście i jak winien w tych warunkach działać sektor publiczny. Są to skutki koncepcji ekonomicznej realizowanej w trakcie polskiej transformacji. Koncepcja ta była odbiciem stosunkowo krótkiego epizodu rozwoju myśli ekonomicznej, nie zgodnej z zasadami społecznej gospodarki rynkowej i europejskiej tradycji działania sektora publicznego. Ta epizodyczna koncepcja ekonomiczna, określana zwykle jako „neoliberalizm", przypisywała mechanizmowi rynkowemu funkcję decydującą dla rozwoju społeczno - ekonomicznego, instytucji państwa zalecając z kolei możliwie daleko idącą powściągliwość w zakresie jego regulacji i zarządzania tym rozwojem. Koncepcje te oddziaływały swego czasu również na rozwinięte kraje europejskie, ale silne tam tradycje sprawnego państwa, rozbudowane i spójne systemy prawne, a także silne instytucje publiczne i społeczne, miarkowały wpływ ekstremalnych tendencji „neoliberalnych". Inaczej było w Polsce. Zanim jeszcze zdołano w tym kraju dokonać restytucji prawa i instytucji oraz doprowadzić je do co najmniej zbliżonej sprawności „starych" krajów unijnych, przyjęto w Polsce, „antypubliczny" i skrajnie prorynkowy, „neoliberalny" model transformacji.

W ten sposób otwarto szeroko drzwi na napływ importu kapitałów, dokonano niesystemowej i często źle - a także niechlujnie - przeprowadzonej prywatyzacji oraz nieprzemyślanej deregulacji. Zablokowało to konieczną odbudowę państwa, budowę spójnego prawa oraz instytucji społecznych. Uruchomione zostały mechanizmy kapitalistycznego rynku, ale zabrakło sprawnego obszaru sektora publicznego, zdolnego do kierowania jego działań na optymalną realizację szerokich potrzeb społecznych. Jeffrey Sachs, w znacznym stopniu odpowiedzialny za budowanie kapitalizmu w Polsce, określał budowę struktur prawnych, za „ostatni krok" transformacji. Było to zgodne z „neoliberalną" zasadą, powiadającą, że jeżeli jakieś regulacje prawne są potrzebne, to rynek - mądrzejszy od wszystkich ludzi razem wziętych - już się o nie w swoim czasie upomni. Tymczasem właśnie istnienie i sprawne funkcjonowanie sektora publicznego stanowi podstawowy warunek prawidłowego i prospołecznego funkcjonowania kapitalistycznej gospodarki rynkowej. Niezależnie o tego, Unia Europejska realizuje, zarówno instrumentami programów wspierania, jak i systemami regulacji, politykę zrównoważonego rozwoju społeczno-gospodarczego, w ramach którego szczególna rola przypada sprawnie działającym instytucjom publicznym, prawu i instytucjom życia społecznego. Można więc zakładać, że system polskiej transformacji, którego zasady formułowane były w kręgach ekonomistów angloamerykańskich tzw. Washington Consensus, nie był ani adekwatny do tradycji polityki społeczno-gospodarczej, ani kompatybilny z założeniami polityki Unii Europejskiej.

Szczególnie porażające skutki neoliberalnego modelu transformacji można obserwować w Polsce na obszarze polityki rozwoju miast. Planowanie przestrzenne uległo praktycznej likwidacji, a regulacje dla zarządzanie przestrzenią przez sektor publiczny, zostały zredukowane do procedur prawno- planistycznych, wspierających nowe inwestycje, podporządkowane interesom inwestorów. Nie tylko, że wyjęto politykę rozwoju miejskiego z zakresu skutecznej kontroli publicznej i społecznej, ale nie wprowadzono do prawa przestrzennego żadnych instrumentów pozwalających na realizowanie polityki reurbanizacji, stanowiącej podstawowy wątek unijnej polityki rozwoju miejskiego. Sytuacja ta skutkuje chaosem przestrzennym, dezintegracją struktur miejskich i społeczno-gospodarczych,  zastraszającym rozwojem suburbanizacji i degradacji obszarów śródmiejskich. Ale to jeszcze nie koniec dramatu polskich miast. Miasta to przede wszystkim ich mieszkańcy. „Neoliberalny" konsensus polskiej transformacji preferuje sprytnych i zaradnych, marginalizuje innych, dokładnie tak jak preferuje rynek i niszczy kulturę sektora publicznego.

Brak stosownych instrumentów zarządzania rozwojem miejskim, likwidacja publicznej polityki mieszkaniowej i niekontrolowany rozwój inwestycji budowlanych, wywołał przekonanie, że gminy nie muszą prowadzić społecznie pożądanej polityki rozwoju miejskiego, ale zarówno generalnie wspierać wszystkie inwestycje prywatne, jak i realizować swe działania rozwojowe w oparciu o mechanizmy rynkowe. Na margines zepchnięte zostały przy tym zadania gmin, konieczne do realizacji w sytuacji wzrastającej segregacji społecznej, zjawisk wzrastającego bezrobocia, ubóstwa i społecznej marginalizacji.

W tej sytuacji zapoznany został powszechnie znany fakt, że w systemie kapitalistycznym, mechanizmem rozstrzygającym o procesie rozwoju miast jest „wędrówka kapitału" w przestrzeni miejskiej. Wymaga to od sektora publicznego takiego jej sterowania, aby zagwarantować zrównoważony rozwój przestrzenny i społeczno-gospodarczy miasta, do czego sektor ten potrzebuje szeregu instrumentów politycznych, prawnych i materialnych. Tymi ostatnimi są m.in. zasoby gruntów komunalnych. Sektor publiczny - gminy - musi równocześnie rozumieć, że działania mechanizmów kapitalistycznego rynku w przestrzeni miasta nie są w stanie realizować wielu społecznie koniecznych zapotrzebowań społecznych, w tym takich, które są dzisiaj niezbędne również dla zagwarantowania nowoczesnego rozwoju miejskiego i wpływają na zainteresowanie nowoczesnej gospodarki określonymi lokalizacjami miejskimi.  Tym samym musi dzisiaj sektor publiczny rozwijać zarówno swe kompetencje w zakresie rozumienia mechanizmu rynkowego, jak i w zakresie wspierania zrównoważonego rozwoju miejskiego. Głosząc zasadę „miasta przesiębiorstwa", staje się częścią rynku, konkuruje z nim i tym samym zarówno łamie zasady gospodarki kapitalistycznej, zakazujące sektorowi publicznemu prowadzenie działalności gospodarczej jak i przestaje spełniać swą misję publiczną. 

Zasoby komunalnych nieruchomości, czy to gruntów, czy to nieruchomości, w tym mieszkań, mają w systemie kapitalistycznym określone zadanie do wypełnienia. Mają zabezpieczać i wspierać potrzeby tych podmiotów społecznych, których nie mogą one zaspokoić na wolnym rynku.

Jedynym celem kapitalizmu jest osiągnięcie zysku na rynku, jedynym celem polityki sektora publicznego jest realizacja interesu i dobra publicznego. Oba sektory winny wspólnie uczestniczyć w rozwoju konstytucyjnie zagwarantowanej „społecznej gospodarki rynkowej" w przestrzeni miasta.

Nie wtrącanie się państwa do gospodarki, oznacza przede wszystkim nie konkurowanie państwa z rynkiem, a więc nie uprawianie „kapitalizmu publicznego". Nie jest natomiast wtrącaniem się do rynku jego kontrola i regulacja w interesie społecznym. Bez kapitalizmu nie ma gospodarki. Bez jego kontroli i regulacji, nie ma realizacji interesu i dobra publicznego. Co więcej, bez kontroli i regulacji rynku, sektor publiczny naraża kapitalizm na samozniszczenie, o czym świadczy doskonale ostatni kryzys rynków finansowych. Z takiego aktu samozniszczenia potrafi kapitalizm wyjść tylko przy pomocy państwa, ale tylko kosztem obywateli - podatników. Nie ma kapitalizmu bez silnego i prospołecznego państwa. Za brak takiego sektora publicznego społeczeństwa płacą wysoką cenę. Za brak społecznej gospodarki rynkowej w XIX wieku, Europa zapłaciła karierą polityczną komunizmu. Fakt, że nie zdołał on skutecznie rozwinąć swych aktywności na zachodzie Europy, zawdzięcza się przede wszystkim rozwojowi związków zawodowych, partii socjaldemokratycznych i publicznej prospołecznej polityce państwa oraz modelowi społecznej gospodarki rynkowej.

Publiczne programy mieszkaniowe integralnym składnikiem systemu kapitalistycznego

System kapitalistyczny "zrozumiał" już w końcu XIX wieku, że potrzebuje sprawnego i prospołecznego państwa. Potrzebuje  go zarówno dla zabezpieczenia, strzegącego jego interesów, prawa jak i dla rozwiązywania problemów społecznych, leżących poza kompetencjami rynku. Bez ich rozwiązywania przez sektor publiczny wszystkich szczebli, kapitalizmowi zagrażają różne demony: brak bezpieczeństwa dla prawidłowego funkcjonowania rynku z jednej strony, bunt pokrzywdzonych z drugiej. W oparciu o tę logikę, państwo i kapitalizm zrozumiały, że muszą ze sobą współpracować i każdy z nich winien robić to, co do niego należy. Sens europejskiej cywilizacji politycznej polega, od przeszło 100 lat, na budowaniu równowagi między kapitalistycznym rynkiem, a szerokim interesem społecznym. Obie strony zrozumiały m.in., że prócz komercyjnego rynku mieszkaniowego, istnieć musi mieszkalnictwo szeroko dostępne. Już w XIX wieku powstały spółdzielnie mieszkaniowe i budownictwo komunalne, realizowane w oparciu o łączenie środków publicznych, prywatnych wkładów mieszkaniowych i tanich kredytów. Słabym echem tej tradycji są dziś w Polsce TBS-y, marginalny sektor mieszkalnictwa niekomercyjnego. Jedyny relikt publicznej polityki mieszkaniowej, stworzonej niegdyś przez państwo kapitalizmu epoki uprzemysłowienia.

Skrajnie neoliberalny kapitalizm polskiej transformacji tradycję tę praktycznie zniszczył. Przeszło sto lat doświadczeń europejskiego mieszkalnictwa szeroko dostępnego wykazało, że nie można go tworzyć bez wsparcia finansami publicznymi. Mogą to być subwencje państwa, czy gmin, korzystne kredyty, gwarantowane przez sektor publiczny, czy też systemy oszczędzania. Do dzisiaj modele takie stale weryfikowane i rozwijane w kapitalistycznych państwach zachodniej Europy. Są też przedmiotem wspierania Unii Europejskiej. W ten sposób, społeczna polityka mieszkaniowa jest nieodłącznym składnikiem polityki publicznej cywilizowanej, kapitalistycznej Europy. Mieszkanie jest na kapitalistycznym rynku towarem, ale nie jest nim na obszarze publicznej polityki mieszkaniowej. Tam jest ono instrumentem realizacji określonych potrzeb społecznych. Z tej racji, sektor publiczny - w tym przede wszystkim gmina - nie może być komercyjnym producentem mieszkań - „graczem" na rynku deweloperskim. Winna ona rynek mieszkaniowy koordynować, stymulować, uzupełniać go produktami szeroko dostępnymi i wspierać ich powstawanie. Nie uczestniczenie gmin w tworzeniu szeroko dostępnego mieszkalnictwa, w oparciu o grunta komunalne, doprowadziło w całej Polsce do ekstremalnej monopolizacji rynku mieszkaniowego i znacznie zawyżonych cen mieszkań na rynku komercyjnym, wynikających z możliwości uzyskiwania olbrzymich zysków przez deweloperów - monopolistów.

Miasto jako kiepski deweloper i kiepski mandatariusz interesu publicznego

Miasto Poznań i jego politycy nie rozumiejąc ani kapitalizmu, ani misji sektora publicznego postanowili zostać deweloperami.

Unia dała szanse Poznaniowi. Miasto otrzymało korzystne kredyty z Europejskiego Banku Inwestycyjnego (EBI) na finansowanie szeroko dostępnych mieszkań. Unia nie wiedziała chyba, że Polska nie realizuje prospołecznej polityki mieszkaniowej, nie zna europejskiego pojęcia „mieszkania socjalnego" (tzn. szeroko dostępnego, a nie substandarowego), ani też nie rozumie, co oznacza publiczna polityka mieszkaniowa. Z tej racji, udzielając kredytów EBI, nie zabezpieczyła dostatecznie warunków, wymuszających realizację prospołecznego mieszkalnictwa za pomocą jej środków finansowych. 

W tej sytuacji Miasto Poznań skierowało środki EBI na realizację mieszkań komercyjnych. Wyprowadziło lokatorów, wzgl. wyparło ich z zasobów komunalnych, „zaporowymi" czynszami. Następnie kamienice wyremontowało i rzuciło je na rynek. Miasto stało się komercyjnym deweloperem! Patrzcie obywatele - rewitalizujemy stare kamienice! Sektor publiczny nie potrafi jednak dorównać deweloperskim graczom na rynku mieszkaniowym i - jak powiadają Poznaniacy - „został siedzieć" na swoich komercyjnych produktach. Niepowodzenie tego „miejskiego programu deweloperskiego" wykazało, że sektor publiczny nie ma kompetencji biznesmena. Rozproszone w zdegradowanej  przestrzeni  miasta, komunalne  „towary" deweloperskie - w cenie 7.000 zł. za mkw, zapewne też brak stosownych badań rynku, były prawdopodobną przyczyną rynkowego niepowodzenia „gminnego kapitalizmu". Dobra nieruchomość w złej przestrzeni traci na wartości i trudno ją sprzedać. Wiedzą o tym rasowi deweloperzy i dlatego odczekali, aż powstanie na Łazarzu City Park, wzrosną ceny okolicznych gruntów, miasto ogłosi zamiar realizowania Miejskiego Programu Rewitalizacji. Dopiero wówczas wzięli się za skoncentrowaną odnowę kamienic na Sw. Łazarzu. Wcześniej analizowali zapewne rynek i poszukiwali potencjalnych klientów. Żaden rozsądny deweloper nie produkuje bowiem mieszkań bez starannego, ekonomicznego przygotowania swych inwestycji. Inaczej bank z nim będzie rozmawiał. Miasto Poznań, jako „publiczny kapitalista" nie weszło na rynek. Równocześnie nie zrealizowało zadania prospołecznej polityki mieszkaniowej. Tym samym, połączyło niekompetencję ekonomiczną ze społeczno-polityczną.

Niepożądanym produktem ubocznym tych działań była społeczna kompromitacja Miejskiego Programu Rewitalizacji. Społeczeństwo stwierdziło, że rewitalizacja kamienic oznacza wypieranie z nich mieszkańców, a z realizacją Miejskiego Programu Rewitalizacji, kojarzy obecnie - tak jak to widać na Sródce - wzrost cen gruntów i zjawiska spekulacyjne. Również w tej dzielnicy - gdzie realizowany jest pilotażowy projekt Miejskiego Programu Rewitalizacji - Miasto Poznań nie podjęło skoncentrowanej akcji remontu swoich zasobów w celu stworzenia tam szeroko dostępnych powierzchni mieszkaniowych. Zaniecając tego, wywołało na Sródce zachowania spekulacyjne prywatnych kamieniczników. Zrealizowanie tam publicznej inwestycji budowy mostu biskupa Jordana przyczyniło się do takich zachowań. Tym samym, fundusze unijne spowodowały wzrost wartości prywatnych gruntów bez konieczności podejmowania przez właścicieli prywatnych działań remontowych. Remonty kamienic komunalnych na tym terenie, w celu tworzenia tanich powierzchni mieszkaniowych - np. przy wsparciu środkami EBI - proces ten byłyby zdolne co najmniej ograniczyć.  

Nikt nie żąda od sektora publicznego, aby umiał się poruszać jak gracz na kapitalistycznym rynku. Należy jednak odeń oczekiwać, że wie, jak taki rynek funkcjonuje i, że będzie unikał podejmowania działań wspierających mechanizmy rynkowe, niekorzystne dla realizacji misji publicznej gminy w zakresie rewitalizacji i rozwoju miasta.

Program remontów kamienic komunalnych, jego pozbawiony sukcesu rynkowego finał i zaniechanie realizacji misji sektora publicznego w zakresie stymulacji rynku mieszkaniowego, każą generalnie postawić pytanie o jakość poznańskiej polityki publicznej, a w szczególności, zapytać o to, jaka jest publiczna polityka mieszkaniowa Miasta Poznania? Czy w ogóle istnieje?

Miasto jako handlarz gruntami komunalnymi

Warto też zapytać, jaka jest polityka gospodarki gruntami komunalnymi Miasta Poznania, jak stymuluje ona rozwój miejski, jak wspiera interes publiczny? Niepokojący jest fakt, że Poznań nie posiada zintegrowanego planu rozwoju miasta i myli z nim notorycznie ustawowe akty prawno-planistyczne. Te ostatnie - jak na to wskazały ostatnie zmiany Studium - służą przy tym bardziej dezintegracji, suburbanizacji przestrzeni miejskiej i interesom deweloperów, niż zrównoważonemu rozwojowi miasta. Zarządzanie rozwoju miasta takimi instrumentami powoduje równocześnie, że nawet jeżeli powstają miejskie plany rozwoju, czy odpowiednie strategie, to nie wychodzą one poza byt wirtualny, wzgl. status załączników dla pozyskania środków unijnych. Nie sposób wykazać, jak uchwalane plany miejscowe realizują i zabezpieczają spójną wizję rozwoju Poznania. 

Politykę gospodarki gruntami i nieruchomościami komunalnymi w Poznaniu określa maksyma: „Kto da więcej kasy?" Jest to wynikiem komercyjnego rozumienia funkcji tych zasobów. W ten sposób, własność komunalna nie jest instrumentem przemyślanej i prospołecznej polityki rozwoju miasta. Handel dobrem komunalnym za pośrednictwem systemu przetargów, wpływa też na wzrost cen gruntów na rynku. Tym samym na wzrost czynszów mieszkań i powierzchni użytkowych. Eliminuje to z rynku podmioty gospodarczo słabsze, a preferuje silne. Tymczasem w ustroju kapitalistycznym, własność komunalna gruntów i nieruchomości winna służyć miarkowaniu tych cen, wpływaniu na ich obniżenie oraz sprzyjać możliwie szerokiemu dostępowi do mieszkań oraz powierzchni użytkowych w interesie lokalnego, drobnego handlu, usług oraz kultury i innych społecznie użytecznych funkcji, realizowanych przez te podmioty, których inaczej komercyjne ceny powierzchni wyeliminują z obszaru realizacji wielu potrzeb społecznych. Wiele społecznie pożądanych aktywności społecznych w zakresie ambitnej, alternatywnej czy eksperymentalnej kultury, czy usług, ledwie co się utrzymujących na poziomie minimalnej rentowności, może przetrwać tylko wówczas, kiedy miasto wspierać je będzie swoimi gruntami, wzgl. korzystnym wynajmem powierzchni w zasobach nieruchomości komunalnych. 

Wpływanie zasobami komunalnymi na rynek, wymaga wysokiej kompetencji gmin w zakresie wiedzy o ekonomii kapitalizmu, która nie może mieć ani poziomu przaśnej wiedzy handlarza, ani kulawej wiedzy dewelopera publicznego. Wymaga wiedzy dalekowzrocznego kupca i zarazem polityka, świadomego misji i zadań publicznych.

Miejska polityka gospodarki gruntami ujawnia społecznie złe gospodarowanie zasobami publicznymi. Wspiera niekontrolowany rozwój przestrzeni miejskiej, generuje monopolizację cen mieszkań oraz napędza ceny gruntów i powierzchni. Nie kieruje swoich zasobów na wspieranie społecznie pożądanych, ale ekonomicznie słabych aktywności i inicjatyw społecznych i kulturalnych. W tej sytuacji, sektor publiczny prywatyzuje, handluje, ale prospołecznie nie gospodarzy własnością publiczną, wspiera rynek komercyjny, ale nie rozwój miasta. Innymi słowy, przestaje być publiczny. Przestaje wypełniać właściwą mu misję polityczną i podstawowy społeczny mandat.

Grzech zaniechania i krzywda ludzi, którym rynek niczego nie załatwi

Badania prowadzone w ramach poznańskiego Miejskiego Programu Rewitalizacji uświadomiły katastrofalną sytuację społeczno-ekonomiczną obszarów śródmiejskich i takich dzielnic Miasta Poznania, jak Sródka, Łazarz, a w szczególności Wilda i Jeżyce.

Wyznaczają one największą koncentrację bezrobocia, ubóstwa, przestępczości i marginalizacji społecznej. Pomimo to nie słychać, aby prócz pozyskiwania na realizację tego programu, finansowanego przez Unię Europejską, środków na „twarde" inwestycje, Miasto Poznań rozwinęło na tym terenie projekty społeczno-gospodarcze. Te właśnie projekty stanowią, w zamyśle Unii, wiodący kierunek realizacji programów rewitalizacji, skierowany na poprawę kondycji społeczno-ekonomicznej mieszkańców. Rewitalizacja ma dzisiaj w Europie niespotykany dotąd wymiar takich właśnie działań, realizowanych systemem tzw. manegementu dzielnicowego. Tym samym Miasto Poznań może uzyskać na nie odpowiednie środki. Realizacja projektów społeczno- gospodarczych wymaga więc przede wszystkim woli politycznej i umiejętności organizacyjnych. Podstawą dla realizacji takich projektów jest stworzenie ośrodków manegementu w dzielnicach. Przewiduje się na te cele zarówno środki na remont, wzgl. stworzenie odpowiednich budynków czy pomieszczeń, jak i na opłacenie kompetentnych osób, zdolnych do formułowania i realizacji odpowiednich projektów. Skierowane one być mogą na wiele zadań, np.: dokształcanie, wspieranie tworzenia małej i średniej przedsiębiorczości, rozwiązywanie problemów związanych z zagrożeniami alkoholizmem i narkomanią, integracją grup społecznych, czy rozwijaniem aktywności i tożsamości społecznych. Celem generalnym tych projektów jest reintegracja społeczna i zawodowa osób i grup społecznych dotkniętych bezrobociem, ubóstwem i marginalizacją społeczną, dzieci, młodzieży, seniorów, kobiet i imigrantów, ale również profilaktyka w zakresie zapobiegania przestępczości i itp. Za wypracowanie takich projektów, ich wnioskowanie i gromadzenie wokół nich kompetentnych menadżerów dzielnicowych, odpowiedzialna  jest gmina. Osoby i aktywiści tych projektów są finansowani ze środków unijnych. Brak takich projektów wskazuje na zaniechanie polityczne gminy.

Powrócić do korzeni społecznej misji sektora publicznego i prospołecznych funkcji majątku komunalnego!

Jesteśmy (nie tylko w Polsce) jeszcze w szoku, wywołanym niepowodzeniem neoliberalnego ekscesu profesorów „dzikiej ekonomii" spod znaku Jeffreya Sachsa. Szokowi temu towarzyszy upadek banków, wzrost bezrobocia i wołania o pomoc państwa dla kapitalistycznego rynku. Czas więc na otrzeźwienie i powrót do korzeni gospodarki kapitalistycznej i jego regulatora - silnego i sprawnego sektora publicznego. Jeffrey Sachs i inni ideolodzy neoliberalnego ekscesu biją się dziś w piersi. Już nie wołaję: Gospodarka głupcze! Wołają: Silne prawo i sprawne państwo, sprawne instytucje publiczne i społeczne, dobre obyczaje kupieckie, obywatelskość, głupcze! Bez tego nie ma dobrze funkcjonującego kapitalizmu, tylko chaos. Rynek nie jest bowiem mądrzejszy od żywych ludzi. Szczególnie w sytuacji budowania zrębów systemu kapitalistycznego i słabej jeszcze gospodarki, podmioty na rynku działają na zasadzie: jest niewiele do podziału - więc jeden lub dwaj biorą wszystko i to szybko!  Stąd tym bardziej potrzebny jest silny, regulatywny i prospołecznie działający sektor publiczny - państwo i gminy. Tym bardziej potrzebna jest budowa społeczeństwa obywatelskiego i jego możliwości kontrolowania tego sektora.

W sytuacji słabego państwa i kulawego prawa, braku prospołecznej polityki i szerokiej kontroli społecznej, podmioty rynkowe, np. deweloperzy, inwestują kapitały tam, gdzie przynoszą one maksymalne zyski. Kto nie jest w stanie nabyć ich produktów, może na nie patrzeć zza płotu, patrzeć na strzeżone osiedla tak długo, aż go ochroniarze nie przepędzą. 

Gminy, w Europie, realizują np. na terenach komunalnych projekty mieszkaniowe. Grunta takie stają się wówczas „bezgotówkowym" systemem wspierania i realizacji komunalnej polityki tworzenia szeroko dostępnego mieszkalnictwa. Tylko w ten sposób może funkcjonować miasto jako deweloper - gospodarz, a nie jako „gracz" na rynku. Angażując dla realizacji takich projektów śródmiejskie grunta komunalne, tanie kredyty (np. EBI!), środki unijne, środki na cele ochrony środowiska i wspierania infrastruktury ekologicznej, gmina może realizować mieszkalnictwo dla tych, którzy nie mają dostępu do produktów rynku. W zasobach budynków komunalnych, można realizować wzorcową i prosocjalną rewitalizację. Można tam zabezpieczać korzystne czynsze mieszkaniowe, powierzchnie użytkowe dostępne dla drobnego handlu, dla niekomercyjnej kultury i innowacyjnych usług. Wpływa to pozytywnie na komercyjny rynek nieruchomości. Nie zastępuje go, ale racjonalizuje jego działania. Sprawna polityka rozwoju miejskiego, realizowana gospodarką gruntami publicznymi, jak i zintegrowanym planowaniem,  określa tereny, gdzie jego działanie uzyskuje optymalny społeczny sens. W ramach tej polityki, komercyjni deweloperzy mogą, w partnerstwie z sektorem publicznym i jego spółkami rozwoju, realizować - tak jak to dzieje się w kapitalistycznej Europie - mieszkania szeroko dostępne. Tym samym inwestycyjne podmioty prywatne zostają włączone do realizacji zadań publicznych. Konfrontując rynek komercyjny z działaniem publicznym, gmina wpływa na ceny gruntów i mieszkań, ogranicza  monopolizację i sprowadza zyski podmiotów rynkowych z pułapu prowizji spekulantów bankowych do pułapu rynkowego. Chroni w ten sposób klientów deweloperskich przed zagrożeniami, wynikającymi z zawyżonych cen mieszkań. Przekształca spekulantów w kapitalistycznych kupców. Może w ten sposób uruchamiać nowe potencjały na terenach zdegradowanych i wymagające rewitalizacji. W ten sposób łączyć cele polityki mieszkaniowej, polityki handlu i kultury z polityką restrukturyzacji i rewitalizacji.

Łączyć z tymi projektami winna gmina również - wspomniane już wyżej - projekty społeczno-gospodarcze, skierowane na ludzi, którym rynek niczego nie ma do zaofiarowania i który w tym zakresie nie ma najmniejszych kompetencji. Tę kompetencję musi wykazać sektor publiczny. Inaczej oznacza to, że nie jest on w stanie skutecznie funkcjonować w systemie kapitalistycznym i że nie posiada do tego odpowiednich kompetencji społeczno- politycznych oraz nie realizuje swej podstawowej misji publicznej.

Z konieczności integracji działań, kluczowe znaczenie dla realizacji polityki rozwoju miasta mają dla sektora publicznego programy rewitalizacji, dające - zwłaszcza w oparciu o zintegrowane planowanie rozwoju - największe możliwości łączenia celów i działań przestrzennych i społeczno- gospodarczych. Z tej racji ich troskliwe przygotowanie i skuteczna realizacja winny stanowić priorytetowe zadania gmin. Stanowi to równocześnie papierek lakmusowy kompetencji sektora publicznego w zakresie realizowania przezeń polityki rozwoju miejskiego. Kreowanie się tego sektora na „publicznego kapitalistę" jest w dla takiej polityki co najmniej kontraproduktywne.

Kapitalizmu trzeba się uczyć. Trzeba się go uczyć jako przedsiębiorca, ale również trzeba rozumieć jego wyzwania jako sektor publiczny. Brak rynkowych kompetencji przedsiębiorcy prowadzi go do gospodarczego bankructwa, brak społecznych kompetencji sektora publicznego oznacza jego bankructwo polityczne.

Andreas Billert