Zostawcie naszą kamienicę, bo pójdziemy na ulicę…
Andreas Billert   
poniedziałek, 04 lipca 2011





Zaczęło się chyba na Sródce, gdzie aktywiści realizowanego tam Miejskiego Programu Rewitalizacji, a za nimi socjolodzy poznańscy, stwierdzili, że pożądane działania poprawy tamtejszych warunków lokalizacyjnych – w tym przede wszystkim odbudowa mostu Jordana – zamiast wywołać aktywność remontową właścicieli kamienic, spowodowały drastyczny wzrost czynszów i cen nieruchomości.



Oznacza to, że tamtejsi właściciele kamienic sądzą, iż ich zdekapitalizowane obiekty w czarodziejski sposób zyskały na wartości, chociaż nie poprawili w ogóle ich stanu. Innymi słowy – ceny i czynsze rosną, jakość substancji się nie polepsza. Ze Sródki zginęło kultowe kino, zniknął stamtąd interesujący antykwariat. Znikają też mieszkańcy.

Deweloperzy wchodzą na rynek kamienic

Od Śródki na Łazarz jest daleko, ale i tu już od dłuższego czasu można zauważyć „ruch w interesie”. W okolicy City Parku pojawiają się kolejne rusztowania i prowadzone są tam prace remontowe. Szereg domów zostało już wyremontowanych. Uprzednio zniknęli z nich dotychczasowi lokatorzy. Oznacza to, że na Łazarzu rynek nieruchomości uczynił krok następny. Czy stanie się tak na Śródce? Nie wiadomo. Z kolei na Łazarzu wygląda na to, że obszar uznany przez inwestorów za lukratywny teren generowania pieniędzy zaczyna się rozszerzać. Jak inaczej interpretować fakt, że na wielu kamienicach pojawiły się ostatnio flagi narodowe i transparenty. Na jednym z nich można przeczytać: „Zostawcie naszą kamienicę, bo pójdziemy na ulicę!” Nie trzeba być jasnowidzem, aby domyśleć się o co chodzi.

Dzieje się to, co głosiła od dawna, w licznych publikowanych tekstach inicjatywa obywatelska  My-Poznaniacy, a ostatnio usłyszeć można również było na konferencji zorganizowanej przez Pracownię Socjologii Miasta Instytutu Socjologii UAM. Rynek nieruchomości kapitalistycznego miasta Poznania, zwanego przez niektórych jego polityków „Przedsiębiorstwem” – widoczny dotąd przede wszystkim w działaniu deweloperskim na peryferyjnych obszarach miasta – wkroczył do starych kamienic. W wypadku Sródki i w wypadku Łazarza widać teraz jego oddziaływanie na tle bezradności poznańskiej polityki rozwoju miasta.

Jak to działa?

Na Sródce, działania unijnych pieniędzy ze środków wspierających Miejski Program Rewitalizacji zwiększyły atrakcyjność tego miejsca, więc właściciele nieruchomości zareagowali tak, jak to się w gospodarce rynkowej dzieje: poczuli erotykę pieniądza. W ten sposób zaangażowanie środków unijnych w rewitalizację Śródki wywołało wzrost wartości prywatnych gruntów. Czy wzrost ten zostanie realnie skonsumowany, to inna sprawa, ale lokatorzy ponoć już znikają ze swych mieszkań. Czynsze wzrosły, kino i atrakcyjny antykwariat zniknęły. Innymi słowy uruchomił się na tym terenie proces spirali spekulacyjnej. Oczywiście, że publiczne pieniądze obywateli krajów unijnych nie są po to, aby wypierać z obszaru rewitalizacji lokatorów i pożyteczne społecznie funkcje. Rzecz jednak w tym, że Polska, biorąc pieniądze unijne na rewitalizację, nie zabezpieczyła odpowiednimi regulacjami prawnymi (ustawą rewitalizacyjną) interesów prospołecznych i prolokatorskich na obszarach realizacji programów rewitalizacji. Być może będzie się z tego musiała tłumaczyć przed Brukselą – zobaczymy.   

Na Łazarzu wzrost atrakcyjności dzielnicy nie jest skutkiem realizacji inwestycji publicznych, ani zaangażowania tam środków unijnych. Jest prawdopodobnie skutkiem znaczącego dowartościowania tej dzielnicy przez dużą inwestycję prywatną – City Park. Niezależnie od tego, stojące w jego okolicy kamienice i ich otoczenie są wyjątkowo atrakcyjne i stosunkowo łatwe do remontu, gdyż powstały ok. 1900 roku, czyli po radykalnym polepszeniu się jakości budownictwa mieszkaniowego. Są to z reguły obiekty zamieszkiwane niegdyś przez bogatych lokatorów.  Oczekiwać więc należy, że nacisk właścicieli kamienic na pozbycie się lokatorów i korzystną sprzedaż kamienic zawodowym inwestorom będzie systematycznie rósł, a wraz z nim rosła będzie tendencja do wypierania stamtąd dotychczasowych mieszkańców. Oni tymczasem obudzili się i chcą, aby domy w których od lat mieszkają, pozostawić w spokoju.  

W cywilizacji robią to tak…

W Europie zachodniej działania skierowane na rewitalizację są z reguły oparte o programy publiczne, których zasadą jest interwencja gmin, wyposażonych w odpowiednie regulacje prawne i zarządzające. Interwencja ta polega m.in. na zamrożeniu cen gruntów na poziomie sprzed oczekiwań na rewitalizację oraz bezwzględnej ochronie lokatorów, mających prawo do pozostania na obszarze swego zamieszkania. Specjalne programy wspierające i organizowane negocjacje między gminą, właścicielami kamienic oraz użytkownikami i podnajemcami prowadzą równocześnie do uspokojenia sytuacji i do tworzenia modeli odnowy gwarantujących bezpieczeństwo lokatorów. Specjalne modele finansowania pozwalają z kolei zabezpieczać zwrot kosztów inwestycji rewitalizacyjnych. W ten sposób wilk syty (choć nie przejedzony), a owca cała.  Inwestujący nie tracą swego kapitału, a mieszkańcy swych mieszkań. Te systemy rewitalizacji opierają się w Europie o zasadę społecznej gospodarki rynkowej i poszanowaniu godności człowieka, o czym można też coś przeczytać w polskiej Konstytucji.  

W ten sposób sektor publiczny w państwach unijnych jest zobowiązany do realizowania prospołecznych programów rewitalizacji. Musi je stosować w szczególny sposób w przestrzeni miejskiej, gdyż w rozumieniu polityki unijnej miasto nie stanowi tylko zbioru zasobów gruntu do zagospodarowania, ani nie może być jedynie obszarem generowania zysków prywatnych. W rozumieniu unijnym miasto jest w pierwszym rzędzie społecznym podmiotem zbiorowym, mającym określone potrzeby, a zadaniem polityki jest ich rozpoznawanie i zaspakajanie. Polska podpisała odpowiedni dokument unijny – „Kartę Lipską o zrównoważonym rozwoju miast europejskich” w 2007 roku. Nie jest więc miasto ani „przedsiębiorstwem” ani terenem „wyścigu szczurów” do omasty.  Zadaniem polityki jest takie zarządzanie działającym w mieście mechanizmem rynkowym, aby – nie niszcząc rynku – można było zabezpieczyć zarówno zrównoważony rozwój miasta, jak i uzyskać z działań rynkowych możliwie dużą „rentę społeczną” oraz ograniczyć koszty społeczne działań rynkowych. Nie sposób tego uzyskać licząc na „autorskie pomysły” wodzów i polityków miast (to już było, ale się zmyło), ani na miłosierdzie podmiotów gospodarczych (tego nigdy nie było). Uzyskać to można wyłącznie budowaniem systemów porozumień i negocjacji (partycypacją społeczną) między polityką-administracją, podmiotami społecznymi i gospodarczymi. Nazywa się to systemem „Governance”, bez którego nie jest możliwa żadna społecznie pożądana polityka rozwoju miasta.

Bez takiej współpracy, opartej – dodajmy – o zintegrowane i uspołecznione planowanie rozwoju miasta – mechanizmy rynku działają wyłącznie na korzyść aktywnie działających biznesmenów. Czynią oni tym samym to, co potrafią i to co im przynosi zysk. Bez zarządzania metodą „Governance” ich zyski maksymalizują się, a koszta społeczne ich działań rosną. Wraz z tym rośnie nierówność i brak sprawiedliwości w dostępie szerokich grup społecznych do dobra zwanego mieszkaniem.    

Gniewne społeczeństwo chudych portfeli

Kiedy sytuacja taka nabrzmiewa, a polityka działa nieporadnie i pasywnie zamiast zarządzać oraz budować systemy negocjacji i równoważenia interesów, przychodzi czas na „gniewne społeczeństwo”. Wtedy wywiesza ono flagi i transparenty. Dodajmy – na początek. Droga do zmian gwarantujących realizację zapotrzebowań społecznych w przestrzeni miasta, prowadzi nie tylko przez pokojowe (na razie) protesty społeczne. Dzisiaj, najbardziej skutecznym środkiem dla uzyskania pożądanych zmian jest społeczna samoorganizacja – tworzenie oddolnych inicjatyw, czyli dobrze zorganizowane i solidarnie działające społeczeństwo obywatelskie.  

Równocześnie, zarówno właściciele kamienic jak i deweloperzy muszą zrozumieć, że nie leży w ich interesie ani spekulacja, ani rozbujała erotyka pieniądza, ani niepokój społeczny. Nadchodzi czas, w którym właściciele kamienic modlić się będą o lokatorów, a deweloperzy staną przed powierzchniami nie sprzedanych i nie wynajętych, drogich powierzchni. Rynek powierzchni mieszkaniowych musi się obecnie skierować na tych, których portfele są chude. To olbrzymi rynek. Wymaga jednak inteligentnych rozwiązań, uspokojenia w zakresie nadmiernych zysków  i współpracy między lokatorami, właścicielami i inwestorami. Chodzić będzie coraz bardziej o zatrzymanie lokatorów w ich mieszkaniach, a równocześnie realizację modeli działania dla poprawy warunków ich mieszkania. Chodzić będzie też o uzdatnienie niezliczonych, gołym okiem widocznych pustostanów w starych dzielnicach Poznania dla tych, którym komercyjny rynek mieszkań nie ma nic do zaoferowania. Innymi słowy, chodzi o nową politykę mieszkaniową.

Dla realizacji powyższych celów istnieje wiele modeli wypracowanych w ostatnich latach w Europie zachodniej w kontekstach realizacji programów rewitalizacji, w sytuacji ograniczonych środków inwestycyjnych. Unia Europejska wspiera tworzenie społecznie użytecznych powierzchni mieszkaniowych funduszem JESSICA – otrzymać je ma również Poznań. Skuteczność powyższych działań zależy od solidarnych działań społecznych, od inteligentnego nimi zarządzania przez gminy oraz – przede wszystkim od stopnia udziału społeczeństwa obywatelskiego w planowaniu i wdrażaniu polityki rozwoju miejskiego, w tym szczególnie sensownej, realistycznej i prospołecznej polityki mieszkaniowej.

                                                     *  *  *

Czas też, aby obudziło się również Państwo Polskie i dostarczyło gminom koniecznych w tym zakresie instrumentów prawnych i zarządzających. Miasta polskie to wielka potęga. Mogą one wiele zrobić przez swą organizację – Związek Miast Polskich. Siedziba jej władz znajduje się w Poznaniu. Związek ma również swego Prezesa i warto z nim porozmawiać na powyższe tematy….




Andreas Billert


Komentarze (0)

Zapisz się do kanału RRS tego komentarza

Pokaż/Ukryj Komentarze

Napisz komentarz

pomniejsz | powiększ obszar

Poprawiony: poniedziałek, 04 lipca 2011 21:49