| Dyskusje: O mieszkania dostępne – wokół strategii mieszkaniowej |
| Lech Mergler |
| wtorek, 09 października 2012 |
|
Zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych przez lata rządził żywioł – nieprzypadkowy, może pozorny? Niedawno władze Poznania ogłosiły zamiar prowadzenia skoordynowanej, długofalowej polityki w tym zakresie. Jednocześnie konflikty społeczne na tle braku lub zagrożenia dachu nad głową stają się coraz bardziej widoczne i dramatyczne. W Poznaniu konflikty na tle potrzeb mieszkaniowych wiążą się z takimi głośnymi sprawami, jak zasiedlane właśnie Puckowe „kontenery socjalne (pawilony)”, masowe eksmisje, działalność „czyściciela” kamienic Śruby & Co (Stolarska, Piaskowa, Strusia i in.), odkryte w zeszłym roku pustostany w zasobach komunalnych, spore straty finansowe z powodu braku lokali socjalnych itd. Z kolei w ostatnich miesiącach władze ogłosiły dokument mający (?) być projektem strategicznej polityki w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych (Polityka Mieszkaniowa Miasta Poznania na lata 2012-2022), do którego odnieśliśmy się dość szczegółowo. Odbyły się też konsultacje społeczne, nie do końca fasadowe, mimo starań administracji, potem przedłużone. Następnie na wniosek naszego Stowarzyszenia 11 września br. miała miejsce w Urzędzie Miasta debata nad tym dokumentem, zdecydowanie krytyczna. Debata będzie kontynuowana na forum komisji Rady Miasta. Z kolei w środę, 26 września br., w ramach działań Koalicji dla Mieszkańców Stolarskiej odbyła się dyskusja o polityce mieszkaniowej. Warto tu dodać, że była ona związana z promocją pierwszego numeru Magazynu MIASTA, którego większa część poświęcona jest właśnie problemom mieszkaniowym, z retorycznym pytaniem jako motto: Mieszkanie prawem czy towarem? Dyskusja nad strategią mieszkaniową, chyba najbardziej podstawową dla samorządnej wspólnoty miejskiej polityką sektorową – bo podstawową funkcją miasta jest jego funkcja mieszkaniowa – nie może się toczyć jedynie pomiędzy niektórymi przedstawicielami miejskiej władzy publicznej a grupami aktywnych działaczy i mieszkańców. Powinna mieć charakter ogólnomiejski i ogólnospołeczny. Ten tekst ma służyć poszerzeniu perspektywy o istotne, moim zdaniem niedoreprezentowane wątki i włączeniu do debaty nowych podmiotów. Trzy wątki Debata już trwa, ale ma charakter fragmentaryczny, tzn. z powodów moralnych albo wrażliwości na ludzką krzywdę eksponowane są w niej pewne wątki, ale nie dość obecne inne, nie mniej ważne. Mnie się wydaje, że poważne zastanawianie się nad zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych ogółu mieszkańców Poznania ma sens tylko wtedy, kiedy ma charakter całościowy. Funkcjonowanie miasta ma systemowy charakter, ta dziedzina jest złożona, rozległa i wielowarstwowa, intencjonalne zmiany w jednym jej obszarze powodują skutki w innych, także niezamierzone. Dlatego debata musi uwzględniać wszystkie istotne aspekty problemu. ● Myślenie o strategii mieszkaniowej głównie w kategoriach pomocy społecznej dla najuboższych, działalności socjalnej na rzecz wykluczonych, najsłabszych pod względem sytuacji społeczno-ekonomicznej, które najszerzej jest reprezentowane w informacyjnym obiegu, sprzyja zawężaniu przez władze zakresu polityki mieszkaniowej tylko do tych grup. Czyli do licznej, ale jednak wyraźnej mniejszości. Jest ona utożsamiana, tylko w części słusznie, z lokatorami kamienic czynszowych, prywatnych lub komunalnych. Władzom to jest na rękę, bo takie ograniczenie zdejmuje z nich zadania, ponadto wzmacnia zawężającą interpretację przepisów, służącą np. zmniejszaniu mieszkaniowego zasobu komunalnego, który ma służyć jakoby tylko najuboższym. Wyklucza to już na wejściu wizję powszechnie dostępnych tanich mieszkań komunalnych na wynajem o regulowanym czynszu. Problem braku/niedoboru mieszkań i generalnie nędznego poziomu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, jakościowo i ilościowo, wykracza znacznie poza środowiska społecznie/ekonomicznie upośledzone. Jeśli mierzyć do standardów europejskich, ma on charakter powszechny i systemowe źródła – ekonomiczne i polityczne. Dlatego jest sens mówić o wyzwaniu cywilizacyjnym wobec skali potrzeb mieszkaniowych, które wymaga politycznej mobilizacji i strategii – społeczno-instytucjonalnej oraz finansowo-ekonomicznej. ● Ograniczenie debaty do roszczeń wobec komunalnego zasobu mieszkaniowego, polityki i działań Zarządu Komunalnych Zasobów Lokalowych sprawia, że pomija się ogromną większość mieszkańców Poznania i ich różnorodne problemy mieszkaniowe. W Poznaniu jest ponad 230 tys. mieszkań (liczba zależy od źródła). Zasoby komunalne to 7-8%, czyli kilkanaście tysięcy mieszkań. Około 90% mieszkań znajduje się w rękach prywatnych, o różnej formie własności. Jeśli debata ma dotyczyć całościowej strategii zaspokajania ogółu potrzeb mieszkaniowych poznaniaków, to musi daleko wykraczać poza możliwości zasobu komunalnego. W 2002 r. deficyt mieszkań, liczony jako różnica pomiędzy liczbą gospodarstw domowych a liczbą mieszkań, wynosił ponad 12 tys. mieszkań. Obecnie byłby wyższy, jeśli uwzględnić dorosłe dzieci mieszkające z konieczności z rodzicami, ale nieprowadzące samodzielnego gospodarstwa domowego. Plus rosnącą liczbę gospodarstw jednoosobowych. Elementarny deficyt mieszkań, nieuwzględniający parametrów jakościowych, jest na poziomie zbliżonym do całkowitej liczby mieszkań komunalnych w Poznaniu lub powyżej. Nawet radykalne odwrócenie polityki miejskiej, czyli podwojenie zasobu w ciągu np. 5 lat (ok. 3 tys. nowych mieszkań komunalnych rocznie – koszt w pakiecie nie więcej niż 300 mln PLN/rok, pieniądze znaczne, ale nie szokujące), będące kompletnym science fiction, nie starczy, bo trzeba jednocześnie zrewitalizować setki sypiących się, starych kamienic miejskich. Rozwiązanie problemu mieszkaniowego musi w dużym stopniu uwzględniać zasoby prywatnych mieszkań! Funkcja zasobu komunalnego jest istotna, ale jest on niewystarczający dla rozwiązania problemów mieszkaniowych w Poznaniu, dziś i jeszcze długo. ● Perspektywa „lokatorska” myślenia o strategii mieszkaniowej jest bardzo ważna, ale nie może być jedyna. Czy może być dominująca? Ostatnie wydarzenia nadają jej ostrości i dramatyzmu, ale nie powinny przesłaniać faktu, że obok „lokatorów”, w domyśle kamienic czynszowych, są w Poznaniu inni użytkownicy mieszkań, ilościowo dominujący. A poza użytkownikami mieszkań są też inni znaczący dla strategii mieszkaniowej aktorzy. Chodzi przede wszystkim o właścicieli kamienic prywatnych oraz mieszkań na wynajem. Jeśli rozwiązania problemu mieszkaniowego leży w zasobach prywatnych, to te grupy są szalenie istotne i strategia musi uwzględniać ich interesy. Debata też. Także deweloperów, jakby krytycznie nie oceniać ich roli w systemie utrwalającym deficyt mieszkań. Jeśli chodzi o użytkowników mieszkań, większość poznaniaków korzysta z mieszkań spółdzielczych, w ogromnej większości własnościowych (zapewne) oraz kupionych u deweloperów. To wbrew ukrytemu stereotypowi nie oznacza, iż jest to grupa „zamożna”, bez problemów bytowych – są one inne niż „lokatorów”. Dość słabo znamy coraz bardziej powszechną „biedę hipoteczną” – po zapłaceniu coraz wyższej raty za kupione u dewelopera z braku innych możliwości skromne, ale bardzo drogie mieszkanie na (łatwy) kredyt, na utrzymanie pozostają niewielkie środki – na życie poniżej minimum socjalnego. Jeśli chodzi o mieszkania spółdzielcze, ich koszty utrzymania i czynsze, wpływ spółdzielców na podstawowe decyzje – bywa z tym bardzo różnie i są sygnały dotyczące istnienia licznych patologii i dramatycznych problemów. Oraz „wyzysku” spółdzielców przez zarządy. Diagnoza Postępowaniem otwierającym formułowanie długoterminowej strategii mieszkaniowej powinna być chyba diagnoza stanu istniejącego oraz jego źródeł. A najpierw określenie kryteriów oceny istniejącego stanu rzeczy jako „dobry” lub „zły”. Standardy europejskie wydają się dobrym kryterium wyjściowej oceny, w jakim miejscu jesteśmy. One wskazują na znaczne upośledzenie cywilizacyjne Polski, w tym miast, pod względem poziomu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych – w tym aspekcie dane dotyczące Polski są znacznie poniżej europejskich średnich. Podstawowe są takie: liczba mieszkań w Polsce na 1000 mieszkańców (2007) wynosi 344, w Czechach 438, Danii 530, Rumunii 381 (2004 – obecnie pewnie więcej!), Hiszpanii 544… Polska należy więc do krajów o najmniejszym nasyceniu mieszkaniami w Europie (w 2002 r. najniższym), o 40% poniżej średniej europejskiej. Pod względem wielkości mieszkań Polska jest na 28 miejscu w Europie, ze średnią powierzchnią 70 m kw. Jeśli chodzi o średnią powierzchnię mieszkania na jedną osobę, to w Polsce wynosi ok. 23 m kw/osobę, a w takich krajach jak Włochy, Belgia, Holandia Szwecja wynosi 40-48 mkw/osobę. Podobnie źle jest pod względem przeludnienia mieszkań – w Polsce dotyczy ono ok. 50% mieszkań, gdy średnia UE to 17%... Konkluzja: Polska jest, była i najprawdopodobniej jeszcze długo będzie mieszkaniowym kopciuszkiem Europy, a deweloperzy-monopoliści nie okazali się księciem z bajki, który by tę sytuację radykalnie odwrócił przez komercjalizację rynku mieszkaniowego. Zaskakujące, w odniesieniu do Poznania, jest liczbowe zestawienie niedoboru mieszkań (nominalnie kilkanaście tysięcy, ale by dorównać standardom europejskim – znacznie więcej) z mieszkaniami niewykorzystanymi, których liczba, wg informacji Urzędu Miasta z maja 2010 r., to 15% wszystkich mieszkań, czyli ponad 30 tysięcy! Wskazuje to, że problemem nie jest tylko fizyczny niedobór mieszkań, ich ciasnota i przegęszczenie, ale ich DOSTĘPNOŚĆ! Stąd wniosek, że budowanie kolejnych mieszkań w OBECNYM SYSTEMIE ICH FINANSOWANIA i UDOSTĘPNIANIA nie poprawi sytuacji mieszkaniowej. To wniosek przeciwny dominującej propagandzie i prowadzonej polityce – więcej mieszkań od deweloperów! Jaki to system? Od początku pierwszej dekady XXI w. dominuje komercyjne budownictwo deweloperskie mieszkań na sprzedaż. W latach 2005-2008 ceny tych mieszkań wzrosły o 120%, bez żadnego związku z kosztami budowy lub dochodami ludzi. Metr kwadratowy mieszkania w Polsce, w porównaniu ze średnią pensją, jest dwa (i więcej) razy droższy niż odpowiednio w Europie (w 2007 r. Polak mógł kupić za pensję 0,42 m kw mieszkania, teraz trochę więcej). Monopolistyczna monokultura deweloperska, windując ceny mieszkań i gwarantując wysokie zyski bankom i deweloperom, utrwaliła zacofanie mieszkaniowe Polski, zmniejszając szanse na mieszkania szeroko dostępne. Były one dostępne dla mniejszości, względnie licznej, dysponującej „zdolnością kredytową”, coraz mniejszej, stąd tyle mieszkań pustych. Ta sytuacja podważa propagandową, quasi-liberalną tezę, że ceny spadają, kiedy mieszkań buduje się dużo: były one najwyższe, gdy deweloperzy budowali ich najwięcej, obecnie spadają, choć buduje się coraz mniej. Dramat polega na tym, że ze środków ludności włożonych w zakup u deweloperów ponad 20 tys. mieszkań w Poznaniu po 2000 r., możnaby w innym systemie sfinansować ich znacznie więcej. A dla tych, którzy je kupili, w dużej części koszt spłaty stanowi obciążenie na kilka dziesiątków lat. To jest popyt zamrożony w spłacie kredytu i wartość pracy sprzedanej na pół życia z góry. Ten system jest najbardziej marnotrawny, najmniej efektywny i najbardziej gospodarczo destrukcyjny. Zmarginalizował on inne niż zakup kosztownych mieszkań budowanych dla zysku sposoby zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, takie jak wynajem w budynku prywatnym, komunalnym lub też społecznym, o spółdzielczości mieszkaniowej nie wspominając. Pozycja rynkowa np. właścicieli prywatnych kamienic była osłabiana na kilka sposobów – od poziomu ustaw (reprywatyzacja, relacje lokatorskie.), przez stymulowany przez władze odpływ kapitałów na peryferie, prowadzący do degradacji dzielnic śródmiejskich, i in. Dlatego podstawowym celem strategicznym wydaje się: ● przełamanie deweloperskiego monopolu poprzez stymulowanie innych sposobów zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, czyli tworzenie alternatywnego systemu; ● w konsekwencji radykalna obniżka cen mieszkań standardowych. Z punktu widzenia tych, którzy mieszkań potrzebują, optymalny jest pluralizm rynku mieszkaniowego, dający każdemu szanse na samodzielny dach nad głową, w zależności od potrzeb i możliwości ekonomicznych: od najsłabszych, którzy powinni otrzymywać wsparcie od gminy, po najsilniejszych, o których władza musi troszczyć się najmniej. Władza ma przede wszystkim tworzyć warunki dla powstawania w mieście dostępnych, samodzielnych mieszkań standardowych dla najliczniejszej grupy mieszkańców o dochodach najbardziej przeciętnych (czyli poniżej średniej arytmetycznej, która ukrywa asymetryczny rozkład dochodów). Przymus nabywania ich na kredyt u deweloperów oznacza, w najlepszym razie, życie całych rodzin w biedzie przez szereg lat. Władze: zamierzenia, oczekiwania Wyraźne są przesłanki, że do swojego projektu polityki mieszkaniowej władze Poznania nie przywiązują większego znaczenia. Deklaracje, iż nie uderzy ona w interesy deweloperów pokazują, że władze nie zamierzają poruszyć najważniejszego problemu rynku mieszkaniowego. Drugą znaczącą deklaracją jest to, iż projekty polityki mieszkaniowej nie obciążą budżetu miasta. O czym to mówi? Że władze nadal trwają przy obecnym układzie dominacji interesów deweloperskich na rynku mieszkaniowym, faktycznie blokującym szanse na mieszkania szeroko dostępne. (Warto zwrócić uwagę, że propaganda oficjalna „martwi się”, kiedy mieszkania tanieją, bo to oznacza „słabnięcie rynku”, choć leży to w szerokim interesie społecznym, i na odwrót…). Jednocześnie władze wciąż powielają neoliberalny stereotyp, że to „rynek” (czyli de facto rynek komercyjnych mieszkań na sprzedaż, budowanych dla zysku) jest podstawowym polem zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Czyli: potrzebujesz mieszkania, to je sobie kup i budżetu to nie może obciążać. I inne wydatki, choćby na igrzyska, sport wyczynowy albo drogi dla samochodów mają wyższy priorytet niż potrzeby mieszkaniowe. Dla większości mieszkańców oznacza to wyrzucenie z rynku mieszkaniowego. Mamy ogromną skalę zapóźnień i niezaspokojonych potrzeb oraz strukturalno-systemowe tego przyczyny. Przezwyciężenie ich wymaga bardzo zdecydowanych działań długofalowych. Odpowiedź na pytanie o wolę polityczną władz w tym zakresie (a także wyobraźnię i zrozumienie problemu) wypada, niestety, negatywnie. Ogłoszone propozycje mają charakter cząstkowy, przyczynkarski, są jednostronne i de facto konserwują destrukcyjny system. I nie posłużą jego zdecydowanemu przekształceniu w strukturę efektywną, prospołeczną, sprawiedliwą, zgodną z zasadami zrównoważonego rozwoju. Dlaczego, na przykład, 100 mln PLN rocznie w budżecie na cele budowy mieszkań komunalnych (do tysiąca niezbyt dużych mieszkań) miałoby być wydatkiem politycznie trefnym? Z punktu widzenia jakich i czyich interesów? Na to pytanie trzeba publicznie odpowiedzieć – w kontekście innych wydatków inwestycyjnych, idących w setki milionów złotych. Dotychczasowa „polityka mieszkaniowa” ilustruje tezę o radykalnym uspołecznieniu kosztów i prywatyzacji zysków.. Prawo nakazuje władzom zadbać o minimalne potrzeby mieszkaniowe najsłabszych. Jeśli chodzi o ogół mieszkańców, nakazuje tylko „wspierać” ich, by sobie sami rozwiązywali mieszkaniowe problemy. To formuła pojemna, nie narzuca, ale też nie zakazuje np. masowego, taniego budownictwa komunalnych mieszkań dostępnych na wynajem, które zrównoważyłoby i zracjonalizowało rynek. To kwestia woli i wizji politycznej. Co robić w sytuacji braku woli politycznej władz przeprowadzenia zmian znaczących na rzecz dobrej polityki mieszkaniowej? Chyba jednak warto próbować zbudować wizję i strategię całościową – przy zmianie władzy będzie jak znalazł. A jeśli chodzi o rozwiązania szczegółowe – krytykować i blokować te, które są z hipotetyczną strategią sprzeczne (np. parasol ochronny nad deweloperami lub okrawanie mieszkaniowego zasobu komunalnego). Oraz promować, ale także kreować projekty z nią zbieżne, np. małych spółdzielni mieszkaniowych wspieranych przez miasto… Zwłaszcza nowe projekty winny być przedmiotem wnikliwych poszukiwań, wszechstronnej debaty rozmaitych podmiotów po stronie społecznej. I może twórczych eksperymentów? Tematu zmiany władzy nie da się chyba już jednak uniknąć… Lech Mergler PS. Z tematem strategii mieszkaniowej mniej lub bardziej ściśle powiązany jest cały szereg doniosłych kwestii konkretnych (np. ucieczka mieszkańców pod miasto – bo w mieście za drogo?..) jak i bardziej ogólnych: upadek śródmieścia, potrzeby rewitalizacyjne, chaos przestrzenny, stratyfikacja społeczna w mieście – getta biedy i wykluczenia versus "czekoladowe" fragmenty, kryzys komunikacyjny zwłaszcza w nowyh dzielnicahc budowanych bez planu (np. Naramowice...) PS1. Po wczorajszej sesji Rady Miasta Poznania, na której radni stosunkiem głosów 27:4 odrzucili prezydencki projekt wydania dużych pieniędzy (77 mln PLN) na kolejne igrzyska, zaczęło mnie znowu prześladować retoryczne pytanie dotyczące poznańskiej, zgrobelizowanej polityki finansowej: Na co są pieniądze, kiedy na nic nie ma pieniędzy? Dlaczego nie mogłyby być na mieszkania? Kwota wczoraj uratowana przed roztrwonieniem przez wybujałe ambicje R.Grobelnego starczyłaby na ok. 800 dość skromnych, acz przyzwoitych mieszkań, najbardziej popularnych.
Dodaj do...
Poleć znajomemu
Komentarze (4)Zapisz się do kanału RRS tego komentarzaPokaż/Ukryj Komentarze ...
Gratuluję tekstu. Jedyny jego mankament (żadnej w tym winy Szanownego Autora)to to, że został napisany 20 lat za późno.Zresztą, gdyby powstał wcześniej, tak radni jak i władze m. Poznania nie uznaliby go za godny zastanowienia.Oni mają gdzie mieszkać, czym jeździć, kłopot z mieszkaniem jak i transportem zbiorowym, to od dawna nie ich zmartwienie. Inna sprawa, jak szybko i jak bezwstydnie ci ludzie się wzbogacili!Kto pamięta ich status majątkowy z pierwszych wyborów samorządowych po 1989 roku, ten wie, o czym mowa.Tow. tow. Zasada, Szydlak jedli znacznie skromniej.
Co do pomysłów dot. polityki mieszkaniowej m. Poznania...Pamiętam takie zdarzenie... Oto na spotkaniu dopiero co powstałego ROAD-u do głosu zapisał się pewien starszy wiekiem inżynier, do głębi przejęty wizją taniego budownictwa miejskiego. Mówił krótko, treściwie - podczas gdy przewodniczący, niejaki Machowski, przecież psycholog nie technokrata, ziewał.ROAD przedzierzgnął się w UD, potem - w UW,stamtąd spływały zbawcze wizje. Na mieszkania był, zdaje się, tylko jeden pomysł - zabójczy kredyt, deweloper lub most. trafna diagnoza problemu i ciekawe rekomendacje
Gratuluje tekstu - pozdrawiam i zapraszam do dyskusji na Komisji Gospodarki Komunalnej i Polityki Mieszkaniowej.
Słów parę o rynku mieszkań
Warto też wspomnieć, że wniosek o tym, że rynek nie może zaspokoić potrzeb mieszkaniowych Poznaniaków nie musi pochodzić z fundamentalnej nieufności do mechanizmów rynkowych. Wniosek taki da się uargumentować nawet w ramach doktryny liberalnej!
Rynek, który jest zdominowany przez kilka dużych podmiotów; na którym możliwości produkcji (tj. budowy mieszkań) są reglamentowane przez samorząd (plany miejscowe, pozwolenia na budowę); na którym czas reakcji podmiotów na zmiany koniunktury to nawet kilka lat (w razie zwiększenia popytu deweloperzy mogą dostosować podaż dopiero za kilkanascie miesięcy!) nie jest i nie może być WOLNY. Nie oznacza to bynajmniej, że należy przyklasnąć propozycjom komisji Palikota i usunąć bariery w budownictwie. Oznacza to tylko i wyłącznie, ze rynek mieszkań ze swej natury jest ułomny i wiara w to, że sam z siebie będzie funkcjonował w optimum społecznym jest bardzo naiwna. co robic
To smutne, ze nie ma dlugoterminowej polityki mieszkaniowej. W Anglii np pracownicy tkzw kluczowi, nauczyciele, pielegniarki, transport, moga kupic mieszkanie za pol ceny a rzad doplaca druga polowe.
Rowniez przedsieborcy ktorzy buduja nowe mieszkania maja obowiazek oddania czesci mieszkan do gminy na mieszkania socjalne, dla biednych. Napisz komentarz |
| Poprawiony: środa, 10 października 2012 12:04 |
