Dobre dla dewelopera, więc dobre dla Poznania? – po wyroku NSA (cz. 1)
Lech Mergler   
poniedziałek, 18 kwietnia 2011



Jak wiadomo, w środę, 6 kwietnia br. w sprawie warunków zabudowy dla osiedla mieszkaniowego na terenie pod park Rataje Naczelny Sąd Administracyjny ogłosił wyrok – postanowił oddalić skargę kasacyjną inwestora D.Wechty.




Co to oznacza? Bezpośrednio oznacza, że prawomocnie, czyli ostatecznie z obiegu prawnego znika decyzja o warunkach zabudowy z 30 stycznia 2006 r. dla niemal 8 ha gruntów (po fabryce domów) dla budowy osiedla ok. 2,5 tysiąca mieszkań. Nie ma więc podstawy dla odszkodowania dla Dariusza Wechty za to, że nie wybuduje na terenie parkowym tego osiedla – bowiem nigdy nie miał do tego prawa! Kupił nieużytek poprzemysłowy przeznaczony pod park za cenę jak za nieużytek (ok. 300 tys. PLN) i z tym zostaje.
To wydarzenie zamyka jakby ostateczną klamrą szereg innych, odkrywając ich sens. Bez tego trudno zrozumieć, co się działo i dzieje w Poznaniu w ostatnich latach. Nie chodzi tylko o pojedynczy spór, tylko o kontekst, który go stworzył.

Prezydent Poznania złamał prawo!

Trzeba głośno i wyraźnie stwierdzić, że wydając Wechcie w styczniu 2006 roku warunki zabudowy dla wielkiego osiedla mieszkaniowego na terenie od lat przeznaczonym pod park prezydent Poznania rażąco złamał prawo. Było to naruszenie proste i ewidentne: jednym z pięciu koniecznych kryteriów, jakie muszą być łącznie spełnione, by warunki zabudowy można w ogóle wydać, jest bezpośredni dostęp terenu inwestycji do drogi publicznej w chwili wydawania decyzji (art. 61 ust. 1 pkt 2 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Każdy może stwierdzić, że jak go nie było, tak nadal nie ma.  

Pięć lat trwały korowody z tą przychylną dla inwestora decyzją po różnych instancjach, takich jak SKO, prokuratura okręgowa, WSA (dwa razy) itd. Nie byłoby to możliwe, gdyby nie przychylność administracji prezydenckiej wobec zamierzeń inwestora. Otrzymywał od administracji kolejne wersje tych warunków zabudowy, a instancja po instancji odrzucały je jako nieprawne. Jednak żadna z decyzji uchylających nie uprawomocniła się, bowiem w terminie wpływały zażalenia. Dopiero wyrok NSA z 6 kwietnia br. zamyka sprawę ostatecznie.

Trzeba tu jednak dodać, że o stronniczej przychylności władz wydających decyzje z naruszeniem prawa, świadczą nie tylko te właśnie pogrzebane przez NSA warunki zabudowy. Było ich w sprawie „Wechta kontra Park Rataje” co najmniej kilka. Nasze Stowarzyszenie uczestniczyło na prawach strony w niektórych. Z wydanych przez prezydenta warunków zabudowy jako prawomocne ostały się Wechcie tylko jedne, na ok. 1,2 ha, i może tylko dlatego że mieszkańcy dowiedzieli się o ich wydaniu po ustawowych terminach odwoławczych.

Jak władza robiła dobrze Wechcie na Ratajach

Dlaczego jednak stare warunki zabudowy z 2006 r. były tak zdecydowanie bronione, aż do NSA? Szanse, że zostaną „skonsumowane” w praktyce inwestycyjnej były małe. Z punktu widzenia interesów inwestora miały one jednak istotną zaletę: zanim w 2006 r. mieszkańcy osiedli ratajskich o ich wydaniu się dowiedzieli, minęły ustawowe terminy odwoławcze i zdążyły się one uprawomocnić, czyli stały się jakby obowiązujące. Udało się je zaskarżyć dopiero dzięki zaangażowaniu posłów i prokuratury, dysponujących specjalnymi uprawnieniami.

Skoro znalazły się „w obiegu prawnym”, to formalnie grunt pod park można było potraktować jak teren inwestycyjny o wartości wyższej dziesiątki, a raczej setki razy niż poprzemysłowy nieużytek. Tę wielką wartość zapisano w planach, dzięki czemu prezydent mógł ogłosić, że miasto będzie musiało zapłacić sto milionów odszkodowania, jeśli Wechta nie zbuduje osiedla. Nie tylko ogłosił – w czerwcu 2009 r. wbrew uzgodnieniom, radzie miasta i zapisom studium przestrzennego, wstrzymał prace nad przygotowaniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Rataje Park II, który ostatecznie miał zabezpieczyć teren pod park, wykluczając osiedle.

Na co wtedy liczył inwestor i prezydent? W tym czasie toczyły się już nowe postępowania urzędowe o wydanie kolejnych warunków zabudowy dla osiedla Wechty (nasze Stowarzyszenie było w nich stroną), więc trwał jakby wyścig między opracowywaniem planu a przygotowywaniem tych warunków zabudowy. Uchwalenie prawomocne planu przed wydaniem warunków zabudowy, unieważniłoby je. Prezydent więc użył straszaka w postaci groźby odszkodowania, by zatrzymać prace nad planem. W sytuacji odwrotnej, gdyby najpierw były prawomocne warunki zabudowy, prezydent mógł błyskawicznie wydać pozwolenie na budowę Wechtowego osiedla i żaden plan miejscowy parku Rataje by już nie uratował – budowa mogłaby ruszać. Ostatecznie mobilizacja społeczna wymusiła uchwalenie planu (2 luty 2010 r.), a warunki zabudowy nie zdążyły przed nim, do czego z kolei bardzo się przyczyniło nasze Stowarzyszenie, jako strona trzech postępowań administracyjnych w tej sprawie.

Dla kogo pracuje prezydent (gdzie indziej też)?

Taki właśnie był tytuł konferencji prasowej zwołanej na Ratajach w lipcu 2009 r. po odkryciu, że prezydent zatrzymał opracowywanie planu miejscowego Rataje Park II. Bo przejawy jednostronnego zaangażowania administracji prezydenta na rzecz interesów inwestora Wechty Dariusza lub jego firm, ze szkodą dla miasta, wykraczają poza park Rataje. Mamy do czynienia z całym ciągiem faktów potwierdzających, a nie pojedynczą, odosobnioną sytuacją.

Najwcześniejszy przykład dotyczy terenu przy Cytadeli, gdzie Wechta dostał dwa razy warunki zabudowy, w 2005 i 2007 r. na osiedle apartamentowców w miejscu hotelu Trawiński. Rada osiedla Stare Winogrady wywalczyła wzruszenie ich i ruszyło nowe postępowanie. Te starte warunki zabudowy uchyliło SKO, ale prezydent zdążył wydać Wechcie pozwolenie na budowę zanim minął 2-tygodniowy okres na uprawomocnienie się tej negatywnej decyzji SKO. Trawiński już zburzony i niebawem ponad sto Wechtowych mieszkań i dwieście samochodów uzupełni ekosystem parku na Cytadeli. Ani uchwalony plan miejscowy, ani ochronny, ani też śledztwo policyjno-prokuratorskie nic nie dały.

O tym, co dzieje się w związku z postawionym przez Wechtę osiedlem przy ul. Szyperskiej stale donoszą media w tonie skandalu. Samo powstanie na wprost Katedry osiedla bez związku z tym historycznym miejscem, zamykającego dostęp do rzeki itd. to urbanistyczny skandal 20-lecia – bez winnych, oczywiście. W sądzie toczy się sprawa karna przeciw Wechcie o mur oporowy. A druga jest o odszkodowanie... dla Wechty za… publiczną ulicę, którą urząd miasta lekką ręką podarował, a teraz będzie musiał drogo odkupić.

Innym miejscem konfliktowym z udziałem inwestora Wechty jest Wilda, gdzie przy ul. Rolnej wyrosło i rośnie dalej wielkie osiedle. Odbywa się to w warunkach dramatycznego konfliktu z okolicznymi mieszkańcami z ul. Saperskiej, których kosztem inwestycja powstaje (kwestie wjazdu na osiedle i dojazdu, kanalizacji i infrastruktury). Od pięciu lat mieszkańcy nie mogą dotrzeć ze swoimi racjami do władz, w przeciwieństwie do inwestora ...

Fakt, że zarzuty te obciążają przede wszystkim administrację prezydencką, nie oznacza, że Wechta jest bez winy, jak niektórzy uważają. Prawo do działania dla zysku nie zwalnia inwestora z moralnego obowiązku troski o miasto i liczenia się z potrzebami innych mieszkańców. To jest inwestor, który wywołuje najwięcej konfliktów z mieszkańcami, bo lekceważy ich potrzeby, a miastu naszemu nie służy dobrze, wręcz przeciwnie.


Choć skrajna, ta sytuacja  nie jest jednak w mieście naszym odosobniona, jest raczej zgodna z pewną regułą rządzącą prowadzoną polityką w zakresie gospodarki przestrzennej i mieszkalnictwa. W następnej części przykłady innych spraw i inwestorów oraz wnioski.


Lech Mergler


Komentarze (1)

Zapisz się do kanału RRS tego komentarza

Pokaż/Ukryj Komentarze
Znów coś mergli
Pan Mergel znów psuje, węszy i kręci. Typowy niszczyciel. Nie zbuduje nic a przeszkodzi Wszędzi wtyka swój nos.
Roman , 15 maj 2012

Napisz komentarz

pomniejsz | powiększ obszar

Poprawiony: poniedziałek, 18 kwietnia 2011 01:34