Stare kamienice: między rynkiem a polityką (polemika z J.Jaśkowiakiem)
Andreas Billert   
niedziela, 04 września 2011



Dla Jacka Jaśkowiaka jedynym sposobem rozwiązania problemu zdegradowanych kamienic jest ich odnowa oparta o model deweloperski. Przeszkodę stanowią w tym zakresie lokatorzy mieszkający w tych kamienicach, z racji ich degradacji społecznej i słabej kondycji finansowej.


Model deweloperski – wg Jaśkowiaka – przyniesie dwa pożądane rezultaty: przywróci poznańskim kamienicom ich dawne piękno i dokona w nich pożądanej „czystki socjalnej”. Ta szczególnego rodzaju koncepcja rewitalizacji może budzić zaskoczenie w świetle obecnie obowiązujących założeń unijnej polityki zrównoważonego rozwoju miast europejskich, do realizacji której Polska zobowiązała się podpisując Kartę Lipską 2007.

Zgodnie z tradycją europejskiej kultury politycznej, przestrzeń miasta postrzegać należy jako złożony rynek potrzeb społeczno-gospodarczych. Jedną z nich jest zapotrzebowanie na zróżnicowane powierzchnie mieszkaniowe. Na rzecz jego realizacji działa w mieście prywatny rynek nieruchomości oraz sektor publiczny (polityka i administracja), formułujący i realizujący politykę mieszkaniową. Celem rynku jest tworzenie i sprzedaż produktów mieszkaniowych w celu osiągania zysku. Rynek prywatnych producentów nieruchomości mieszkaniowych działający w politycznej próżni, monopolizuje rynek, i kieruje się na odbiorców dysponujące wysokimi dochodami.

Brak aktywnej polityki mieszkaniowej sektora publicznego wywołuje nie tylko zagrożenia braku zaspokojenia szerokich potrzeb mieszkaniowych, ale również szkodzi rynkowi nieruchomości. Wyłączna realizacja drogich mieszkań wyczerpuje stosunkowo szybko możliwości ich zbytu, a poszukiwanie nowych nabywców, np. przejściem z łatwych realizacji nowych mieszkań na nowych terenach do znacznie trudniejszej rewitalizacji starych zasobów, nie rozszerza rynku, gdyż przenosi na nowe obiekty dotychczasowe, kosztowne modele inwestowania. Liczba ludzi o wysokich dochodach i wiarygodności kredytowej nie zwiększa się w Poznaniu, a kosztowne działania remontowe deweloperów kurczą możliwości zaspakajania potrzeb mieszkaniowych wzrastającej liczby grup społecznych o niższych dochodach. Osobnym problemem jest zapotrzebowania na tanie mieszkania dla studentów.  

Program polityki mieszkaniowej miasta Poznania ogranicza się do postulatów tworzenia  noclegowni, powierzchni substandardowych oraz kontenerów mieszkalnych dla tzw. „trudnych lokatorów”. Tym samym nie stanowi faktycznie programu polityki mieszkaniowej, ale program polityki „opieki socjalnej”. Faktycznie polityka mieszkaniowa miasta Poznania realizuje program wspierania inwestycji mieszkalnictwa deweloperskiego na peryferiach miasta. Czyni to korzystnymi dlań zapisami w planach przestrzennych (Studium) i w planach miejscowych oraz finansowaniem na potrzeby tych inwestycji stosownej infrastruktury. Innymi słowy wspiera jednosegmentowy rynek drogich powierzchni mieszkaniowych, nie wymuszając na nim działań innowacyjnych (rozszerzenia segmentów produktów). W ostatnich latach dała deweloperom przykład realizacji kosztownych remontów i wypierania mieszkańców ze starych kamienic. Deweloperzy idą obecnie za tym przykładem. Tym samym prywatny rynek i polityka miasta idą ręka w rękę w zakresie realizacji modelu deweloperskiego w remontach kamienic. Jacek Jaśkowiak wpisuje się w ten model.

Zdegradowane kamienice w Poznaniu są obecnie obszarem zaspakajania potrzeb mieszkaniowych przez grupy społeczne, niezdolne do zaspokojenia swych potrzeb mieszkaniowych na rynku deweloperskim, ani na rynku mieszkań własnościowych w „wielkiej płycie”. Brak segmentu szeroko dostępnych mieszkań o znośnym standardzie zmusza te grupy do pozostania w nisko standardowych zasobach zdegradowanych kamienic. Prywatni właściciele takich kamienic ponoszą w ten sposób konsekwencje deficytów miejskiej polityki mieszkaniowej. Nie są oni w stanie przekształcić swych zdegradowanych zasobów w szeroko dostępny segment mieszkalnictwa, nawet nie luksusowy, ale o standardzie chociaż tylko przewyższającym obecny „standard socjalnych przechowalni mieszkaniowych”. Poprawa  najbardziej drastycznych deficytów techniczno-budowlanych i ich zróżnicowana, oszczędna modernizacja, dostosowana do możliwości finansowych lokatorów i stabilizująca ich sytuację mieszkaniową winna być tymczasem celem działań w zdegradowanych kamienicach. Nie da się tego osiągnąć metodami deweloperskimi. Chodzi bowiem nie o małe grupy „trudnych” lokatorów , ale o problemy tysięcy „normalnych” lokatorów, niezdolnych do korzystania z rynku drogich produktów deweloperskich. Lokatorzy zdegradowanych kamienic nie stanowią bowiem jednej, monolitycznej grupy w zakresie swych preferencji czy możliwości finansowych. Przypisywanie im przez Jaśkowiaka statusu „marginesu społecznego” jest niedopuszczalną generalizacją problemów socjalnych.

Nie wszystkie kamienice i nie w każdym miejscu w śródmieściu muszą też podlegać identycznym nakładom inwestycyjnym. Istnieje znaczna liczba pustostanów w zdegradowanych kamienicach, istnieją liczne, niezabudowane parcele, a także budynki, których się już uratować nie da. Istnieją problemy zdegradowanych kamienic, ale równocześnie liczne pola manewru dla inteligentnej polityki ich odnowy. Konieczna są dokładne analizy i diagnozy stanu technicznego kamienic, ich struktur społecznych oraz preferencji i możliwości ich lokatorów. Dalej działania planistyczne, koncepcyjne i zarządzające ze strony administracji miasta, realizowane przy współpracy z właścicielami i lokatorami. Te działania trzeba najpierw podjąć, aby móc sensownie odpowiedzieć na pytanie o zakres i modele finansowania odnowy kamienic. Na początek trzeba więc woli politycznej i zaniechania działań, które stoją na przeszkodzie realizacji każdego programu rewitalizacji: suburbanizacyjnej polityki przestrzennej i realizacji drogich projektów „prestiżowych”, finansowanych ze środków publicznych.

„Kadłubowy”, jednosegmentowy rynek nieruchomości mieszkaniowych, brak polityki mieszkaniowej i generalnie, polityki planowania i zarządzania rozwojem miejskim wypaczyły społeczną świadomość tego, czym jest sprawnie działający rynek nieruchomości, na czym polega skuteczna polityka mieszkaniowa i jak realizuje się współpracę rynku i polityki w systemie społecznej gospodarki rynkowej (zapis w polskiej Konstytucji!). Koncepcje Jacka Jaśkowiaka są wyrazem tego wypaczenia.








Andreas Billert




Jacek Jaśkowiak „Dlaczego niszczeją poznańskie kamienice”, Gazeta Wyborcza w Poznaniu, 20 sierpnia 2011 r.


Porównaj też:

– Adam Radzimski "Dlaczego nie moze być tanich mieszkań w Poznaniu?"
– Maria Wilska "Grobelizm w polityce mieszkaniowej"

Komentarze (0)

Zapisz się do kanału RRS tego komentarza

Pokaż/Ukryj Komentarze

Napisz komentarz

pomniejsz | powiększ obszar

Poprawiony: poniedziałek, 05 września 2011 00:14