Odszkodowanie dla Wechty? - czyli co dalej z parkiem Rataje...
Adam Pawlik   
czwartek, 03 czerwca 2010
Image
Dariusz Wechta, deweloper, który chciał budować wielkie osiedle na terenie przeznaczonym pod park, na pewno nie jest zadowolony z uchwalenia planu miejscowego dla parku Rataje, uprawomocnionego 17 maja br. Od jakiegoś czasu zaczął skarżyć się w mediach na swój los i grozić pozwem o odszkodowanie. Temat jest atrakcyjny, zatem głos dewelopera niektóre media podchwytują, nie zawsze weryfikując jego wypowiedzi. Sama postać inwestora, a zwłaszcza jego działania w Poznaniu, domagają się opisania, co niewątpliwie za czas jakiś tu nastąpi. 

Obecnie zamieszczamy autorską, przeglądową wypowiedź Adama Pawlika, przewodniczącego rady osiedla Zielone Rataje i jednocześnie przewodniczącego Ratajskiego Porozumienia Rad Osiedli, którego wkład w sfinalizowanie planu miejscowego dla parku Rataje nie sposób przecenić. Jest ona udokumentowana szeregiem załączników, dotąd nie ogłaszanych publicznie, a dowodzących tez w Poznaniu znanych, ale w obiegu publicznym słabo eksponowanych. Zamieszczamy też linki do tekstu Bogny Kisiel w Głosie Wielkopolskim, który tę wypowiedź A.Pawlika sprowokował. Oraz do forum pod tym tekstem, gdzie czytelnicy w bardzo licznych postach określili swój stosunek do niego.

 


 

Normal 0 false false false EN-US X-NONE X-NONE MicrosoftInternetExplorer4

CO DALEJ Z RATAJE-PARKIEM…?

 

 

Po lekturze artykułu Bogny Kisiel „Zainwestował i teraz chce rekompensaty", który ukazał się w ubiegłym tygodniu w dzienniku „Polska-Głos Wielkopolski" (25.05.2023), a poruszał problematykę dotyczącą Rataje-Parku, pomyślałem, że przyszedł czas na podsumowanie dotychczasowych 6 lat starań o sfinalizowanie powstania parku. Zwłaszcza, że 17 maja uprawomocnił się ostatecznie powstający z wielkimi przeszkodami miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Rataje-Park II, zabezpieczający przeznaczenie pod park ostatniego, największego i najważniejszego, fragmentu terenu.

 

 

Prehistoria zwieńczona zakupem terenu

 

Idea Rataje-Parku narodziła się jeszcze w latach 60-tych XX wieku (link 0), kiedy planowano rozbudowę Poznania na prawym brzegu Warty. Wtedy stwierdzono, że aby projektowane 100-tysięczne osiedle mieszkaniowe mogło rozwijać się harmonijnie, będzie potrzebowało zlokalizowania w jego centrum 40-to hektarowego terenu sportu i rekreacji. Teren zarezerwowano, a tymczasowo zlokalizowano na nim Kombinat Budowlany Poznań-Centrum, w którym wyprodukowano prefabrykaty pod budowę całych Rataj.

Na początku lat 90-tych budowa osiedli dobiegła końca. Kombinat miał prawo funkcjonować do roku 1995 (link 1), a następnie miał opuścić teren i go zrekultywować. I w tym momencie zaczyna się współczesna historia Rataje-Parku, historia ciekawa, bogata w wydarzenia. Godna przynajmniej zainteresowania dziennikarza śledczego.

Powołano likwidatora Kombinatu Budowlanego, który ogłosił w prasie zaproszenie do rokowań w/s sprzedaży fabryki. 23 maja 1994 roku Kombinat został sprzedany. Przedmiotem transakcji było prawo wieczystego użytkowania gruntu o powierzchni 77 950 m kw. za kwotę obecnych 210 000 PLN. Nabywcą była firma CENTRO-BUD Sp. z o.o., która w paragrafie 6 Aktu notarialnego oświadczyła, że (cyt.): „ciąży na niej obowiązek rekultywacji terenu zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego" (link 2). W kolejnych latach właścicielem terenu stał się przedsiębiorca Dariusz Wechta. W akcie notarialnym z 5 czerwca 1997 roku czytamy, że ten sam teren wraz z budynkami kupił on za kwotę 350 000 PLN (to jest za 4,49 PLN za m kw.). Nieruchomość była obciążona hipoteką przymusową na kwotę 191 160,93 zł, która widnieje do dzisiejszego dnia (link 3).

 

 

Osiedle w miejscu pod park: know-how

 

Jest raczej oczywiste, że deweloper nie kupuje terenu po to, by zbudować niedochodowy park, lecz raczej osiedle mieszkaniowe. W sumie ma do tego prawo, jeśli władza publiczna mu na to pozwoli. Tu leży sedno sprawy. Nie w tym jest problem, że deweloper chce budować osiedle na terenie przeznaczonym pod park, a w tym, że władza publiczna konsekwentnie mu na to pozwala, choć prawo mówi inaczej!!!

Na początku 1996 roku inwestor składa wniosek do Wydziału Urbanistyki i Architektury (WUiA) Urzędu Miasta Poznania (UMP) o zmianę przeznaczenia jego terenu na funkcje mieszkaniowe. Wolno pisać wniosek do władzy publicznej? Wolno! WUiA UMP informuje pismem z dnia 15 maja 1996 roku Zarząd Miasta Poznania o wniosku inwestora, jednocześnie dokonując analizy prawnej. Stwierdza, że obowiązujący miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego miasta Poznania z 1994 roku (link 4) ustala dla tych terenów funkcję zieleni parkowej (projektowany park Żegrze) z możliwością realizacji obiektów: rekreacyjno-sportowych o charakterze ogólnodostępnym, specjalistycznych o charakterze zamkniętym jak korty tenisowe, kręgielnie, pływalnia itp. Proponuje dwa scenariusze dojścia do celu dewelopera. Pierwszy to zmiana planu miejscowego, która jest oczywiście prawnie możliwa, ale kłopotliwa, bo wymaga decyzji rady miasta. Dugi to wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla osiedla, która zdaniem Ratajskiego Porozumienia Rad Osiedli w ówczesnym stanie prawnym łamała przepisy Ustawy o planowaniu przestrzennym, co wykażę poniżej. Zarząd Miasta w dniu 23 maja 1996 roku zgadza się na drugi scenariusz (link 5). Można powiedzieć, że w historii tematu był to dzień, w którym władza publiczna reprezentowana przez Zarząd Miasta Poznania, dała przyzwolenie dla łamania prawa miejscowego. Ostatecznie świadczy o tym wydana dnia 6 stycznia 1998 roku decyzja nr 25/98 o warunkach zabudowy dla osiedla mieszkaniowego na terenie przeznaczonym pod park (link 6). I potwierdza ten zarzut fakt, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze (SKO) w Poznaniu dnia 1 czerwca 2000 roku te warunki zabudowy uchyliło w całości stwierdzając, że są one niezgodne z prawem miejscowym przyjętym w 1994 roku. A wszelkich zmian w planie może dokonać jedynie Rada Miasta Poznania (link 7).

 

 

Wechtapark know-how po zmianie ustawy o planowaniu przestrzennym

 

Niestety, plany ogólne zagospodarowania przestrzennego obowiązywały w Polsce jedynie do 31 grudnia 2003 roku. Od tego dnia aktem prawa miejscowego mogły być jedynie miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (mpzp). Na całe szczęście obowiązywało wtedy Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Poznania uchwalone w 1999 roku, które na omawianym terenie przewidywało park. Studium przestrzenne nie jest aktem prawa miejscowego, ale zobowiązuje ono władzę publiczną do tworzenia planów miejscowych zgodnych z jego zapisami.

Inwestora jednak Studium przestrzenne nie obowiązuje. Może on otrzymać pozwolenie na budowę na podstawie prawomocnych warunków zabudowy, które jednak muszą spełniać określone warunki. Art. 61, ust. 1, pkt 2 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi: „teren musi mieć dostęp do drogi publicznej". Inwestor dokonał analizy możliwości dostępu do drogi publicznej dla planowanego osiedla. Nie mógł skorzystać z ul. Chyżańskiej, gdyż jej właścicielem jest Spółdzielnia Mieszkaniowa „Osiedle Młodych" w Poznaniu, a ta na prośbę mieszkańców nie zgodziła się na jej udostępnienie inwestorowi. Ulica Morzyczańska z kolei nie ma odpowiednich parametrów dla tak wielkiego osiedla - jest po prostu zbyt wąska. Inwestorowi pozostało jedynie wybudować nową drogę na działkach nr 39 i 47 ark. 6, obręb Żegrze - obok stacji benzynowej Statoil. Na szczęście teren ten należy do Miasta Poznania, a dodatkowo został objęty wywołanym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Rataje-Park, obejmującym inny fragment planowanego parku. Dlatego nie można było wybudować na nim nowej ulicy. Starania inwestor jednak rozpoczął.

 

 

Bezprawne decyzje i uchylenia, uchwalenie planu

 

WUiA decyzją z dnia 24 marca 2005 roku, nr 318/05 wydał inwestorowi warunki zabudowy (link 8), z tych jednak szybko się wycofano i wydano kolejne dnia 30 stycznia 2006 roku, nr 84/06 (link 9). Była to kolejna decyzja, którą władza publiczna wydała z rażącym naruszeniem prawa. Udało się tego dowieść dopiero po trzech latach usilnych zabiegów prokuratury i społeczności lokalnej - dnia 21 maja 2009 roku SKO unieważniło tę decyzję w całości (link 10). Deweloper bez zahamowań odwołał się od tej decyzji do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA) w Poznaniu, ale i tam przegrał 10 grudnia 2009 roku (link 11).

Kolejnym skandalicznym posunięciem władzy publicznej było wydanie inwestorowi dnia 20 listopada 2009 roku zgody na budowę kanalizacji pod przyszłe osiedle mające liczyć ok. 2500 mieszkań (link 12), zlokalizowane w terenie przeznaczonym pod park. W międzyczasie z inicjatywy Ratajskiego Porozumienia rad Osiedli udało się doprowadzić dnia 10 czerwca 2008 roku do wywołania przez Radę Miasta Poznania mpzp Rataje-Park II. Był to ogromny sukces, ale - co trzeba podkreślić - na radę V kadencji w tej sprawie zawsze można było liczyć. Ogromne zaskoczenie wywołał jednak fakt, że Ryszard Grobelny, Prezydent Miasta Poznania, jednoosobowo zawiesił prace nad projektem planu po roku, kiedy dokument ten był już właściwie gotowy - 25 czerwca 2009 r. (link 13). To posunięcie wzburzyło ogromnie poznaniaków, poznańskie media podniosły larum i w efekcie poruszyła się Rada Miasta Poznania. W konsekwencji udało się doprowadzić do uchwalenia przez radę mpzp Rataje-Park II w Poznaniu - 2 lutego 2010 roku.

 

 

Porozumienia dla zmylenia

 

Kilka miesięcy wcześniej, we wrześniu 2009 roku prezydent Poznania ogłosił szczególny pomysł. Chciał doprowadzić do podpisania porozumienia miasta Poznania z Wechtą przy aprobacie Ratajskiego Porozumienia Rad Osiedli. Porozumienie miało polegać na wyrażeniu zgody na zabudowę peryferyjnych części parku - w zamian za co inwestor miał swój teren przekazać Miastu Poznań, po uprzednim zrekultywowaniu go. Umowa ta miała być podpisana pod warunkiem odstąpienia do uchwalenia mpzp Rataje-Park II, zaś inwestor zgodę na zabudowę miał otrzymać w trybie decyzji administracyjnej, poprzez określenie warunki zabudowy (wydaje prezydent, a plan uchwala rada).

Osobom mniej zorientowanym w procedurach planistycznych i słabo znającym kulisy sprawy parku Rataje pomysł ten mógłby wydać się sensowny, atrakcyjny i „bezpieczny". Dlaczego jednak inwestor chętnie godził się na te postanowienia? Przecież nie mógł otrzymać formalnej gwarancji, np. w formie umowy, że zostaną wydane korzystne dla niego warunki zabudowy. Odpowiedź wydaje się prosta - inwestor nie miał zamiaru postanowień umowy dotrzymać. Liczył jedynie na to, że RMP nie uchwali planu miejscowego, a on dzięki temu zyska na czasie, żeby otrzymać decyzję środowiskową (przy tak dużej inwestycji jest konieczna, postępowanie administracyjne w tej sprawie w Wydziale Ochrony Środowiska UMP szło pełną parą aż do momentu uprawomocnienia się planu miejscowego w zeszłym miesiącu) i w konsekwencji pozwolenie na budowę - od przychylnej administracji prezydenta. Dopuszczenie do wprowadzenia tej koncepcji w życie świadczyłoby o naiwności RPRO i RMP, i dlatego do jego realizacji nie doszło. Strona społeczna, nauczona złymi doświadczeniami w całym mieście, zdecydowanie trwała przy żądaniu: najpierw plan, potem negocjacje z inwestorem.

 

 

Słowo podsumowujące 

 

Pora na podsumowanie tej historii i zadanie pytania: co dalej? Podsumowanie jest gorzkie. Cała historia pokazuje skandaliczną, stronniczą postawę władzy publicznej z Prezydentem Miasta Poznania na czele. Tyle wydanych, korzystnych dla inwestora, decyzji i wszystkie unieważniane w postępowaniach odwoławczych, zwykle po latach. Ile razy można mylić się ciągle w tej samej sprawie? Przecież w Wydziale Urbanistyki i Architektury pracują profesjonaliści. Czy tyle razy mogli się po prostu pomylić? Czy taka seria przypadkowych błędów jest w ogóle możliwa?

Przecież społecznicy działający w ramach Ratajskiego Porozumienia Rad Osiedli nie są profesjonalistami w dziedzinie planowania przestrzennego, a słuszność ich racji poparło szereg orzeczeń SKO i kilka wyroków sądów administracyjnych. Nasuwa się tylko jedna odpowiedź - decyzje wydawano żeby zadowolić dewelopera, wbrew interesowi społecznemu, licząc na to, że społeczność lokalna i prokuratura zaakceptuje je pokornie. I mimo 100% niezgodności z prawem mogły one wejść w życie i obowiązywać, gdyby nie grupa ofiarnych zapaleńców, która poświęciła tej sprawie kilka lat życia.

 

 

Co dalej robić?

 

W nadchodzących miesiącach trzeba z wielką uwagą i stanowczością patrzeć na ręce władzy wykonawczej, czyli prezydentowi Poznania i jego administracji. Jak czytamy bowiem w „Głosie Wielkopolskim", strasznie pokrzywdzony deweloper Wechta Dariusz w najbliższym czasie ma zamiar wystąpić do Miasta Poznań o wypłatę wielkiego odszkodowania. Jako zadośćuczynienie za rzekomą stratę wartości jego nieruchomości w związku z uchwalonym mpzp Rataje-Park II. Proponowane i wciąż ponawiana oferta kompromisu już go nie interesuje, choć mógłby dzięki niemu budować - woli kasę.

Dlaczego należy patrzeć władzy na ręce? Można sobie wyobrazić, że w końcu roszczenie Wechty trafi do sądu, jednak prawnicy reprezentujący Miasto Poznań „nie dadzą z siebie wszystkiego" i sąd jakieś odszkodowanie może przyzna. Wtedy prezydent Poznania będzie mógł obwieścić, że niezawisły sąd nakazał wypłatę gigant-odszkodowania, a on przecież ostrzegał, że uchwalenie planu, który nie podoba się inwestorowi, przyniesie miastu wielką szkodę. I przez nieuzasadniony upór nieodpowiedzialnych samorządów pomocniczych i radnych miejskich, będzie trzeba jeszcze bardziej zadłużyć nasze biedne miasto.

To scenariusz przebiegły, ponieważ nie sposób prawnikowi udowodnić, że „nie dał z siebie wszystkiego". Może się wydawać, że oparty jest na zbyt daleko posuniętej podejrzliwości wobec prezydenta. Ale w tej sprawie, co wyżej próbowałem przedstawić, miała miejsce cała seria decyzji władzy publicznej korzystnych wyłącznie dla inwestora i niekorzystnych dla interesu publicznego. Mamy nadzieję, że do sprezentowania Wechcie dużej kwoty z naszych wspólnych środków nie dojdzie.

 

W najbliższych miesiącach chcemy doprowadzić do ogłoszenia ogólnopolskiego konkursu na koncepcję zagospodarowania przyszłego Rataje-Parku. Chcielibyśmy, żeby zwycięska  koncepcja została przyjęta do realizacji i w kolejnych latach była systematycznie wprowadzana w życie.

A może jest czas, aby obecny Prezydent Miasta Poznania zrehabilitował się i przedstawił osobiście mieszkańcom miasta Poznania plan dochodzenia do budowy wymarzonego 40-to hektarowego parku na Ratajach?

 

 

 

Adam Pawlik

 

Ratajskie Porozumienie Rad Osiedli

 


 

Załączniki:

 

0   - Plan ogólny zagospodarowania przestrzennego z 1966 r. (jpg )

1   - Decyzja o zamknięciu fabryki domów (pdf )

2   -  Akt notarialny sprzedaży terenu fabryki domów (pdf )

3   -  Akt notarialny kupna terenu przez Wechtę (pdf)

4   -  Plan ogólny zagospodarowania przestrzennego z 1994 r. (jpg)

5   -  Urząd decyduje o wydaniu warunków zabudowy (pdf)

6   -  Decyzja o warunkach zabudowy z 1998 r. (pdf)

7   -  Uchylenie przez SKO warunków zabudowy ze stycznia 1998 (pdf)

8   -  Warunki zabudowy marzec 2005 (pdf)

9   -  Warunki zabudowy styczeń 2006 (pdf)

10  - Uchylenie przez SKO warunków zabudowy ze stycznia 2006 (pdf)  

11 - Wyrok WSA uchylający warunki zabudowy ze stycznia 2006 (jpg)

 

12 -  Lokalizacja systemu wodociągowo-kanalizacyjnego (pdf)

13 -  Prezydent wstrzymuje prace nad mpzp dla parku Rataje II (pdf)

 

Bogna Kisiel, "Zainwestował i teraz chce rekompensaty", Głos Wielkopolski (link)

Forum dyskusyjne pod tym artykułem (link) 

 

Komentarze (0)

Zapisz się do kanału RRS tego komentarza

Pokaż/Ukryj Komentarze

Napisz komentarz

pomniejsz | powiększ obszar

Poprawiony: piątek, 03 września 2010 22:57