Odszkodowanie dla Wechty za niedotrzymane obietnice?
Lech Mergler   
środa, 14 lipca 2010
Media doniosły, że deweloper Wechta Dariusz zażądał 93 mln PLN odszkodowania od miasta Poznania. Za to, że mimo iż sporo (jakoby) włożył w teren przeznaczony pod park na Ratajach, który do niego należy, to wyjąć już nie mógł. Skoro nie wyjął, w postaci zysków ze sprzedaży 2500 mieszkań, jakie chciał stawiać w parku, to miasto ma zadośćuczynić jego stratom. Jest to intrygująca wiadomość, zwłaszcza w sezonie już w zasadzie wyborczym.

Fakty

O żądaniu Wechty media donosiły od piątku, 9 lipca br. (zał. 1, zał. 2, zał. 3). Pomijając błędy co do faktów (sąd czy urząd miasta jest adresatem roszczenia...), sprawa na pewno do sądu trafi, bo żądana kwota jest absurdalnie wysoka. Przypomnijmy podstawowe fakty: poznański deweloper Dariusz Wechta, nabył ok. 8 ha gruntów na Ratajach (załącznik 4) 5 czerwca 1997 r. za kwotę......   350 000 PLN, czyli 4,50 PLN za m kw. Był to teren po fabryce domów, we wszystkich dokumentach planistycznych przeznaczony pod park „od zawsze".

Nie wchodząc w szczegóły - deweloper wiedział co kupuje, bo jeśli chciał zmiany przeznaczenia gruntów, to wiedział z jakiego. Na jakie zaś? Na teren inwestycyjny pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne. Od końcówki lat 90tych deweloper robi co może, żeby uzyskać odpowiednią formę urzędowej zgody na taką inwestycję na terenie przeznaczonym pod park. Jednak mu to nie wychodzi, bo intryga jest zbyt grubymi nićmi szyta, łamanie prawa zbyt byłoby rażące, a inwestycja wzbudza opór mieszkańców, zwłaszcza od połowy lat 2000, od kiedy o tych planach Wechty wiedzą wszyscy.

Tak czy owak, załatwił Wechta Dariusz prawomocne warunki zabudowy dla osiedla bloków wielorodzinnych tylko na 1,2 ha swoich gruntów. To decyzja, która jest niezbędna, żeby można było starać się o pozwolenie na budowę. Wnioski dewelopera o warunki zabudowy dla stanowiącej większość reszty jego gruntów przepadły w postępowaniach urzędowych, albo nadal leżą w sądzie (NSA). A 17 maja 2010 r. ostatecznie uprawomocnił się podstawowy dokument planistyczny przesądzający z mocą prawa przeznaczenie tego terenu pod park - czyli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Rataje-Park II, uchwalony przez radę miasta 2 lutego 2010 r. Regionalny Dyrektor Ochrony Środowiska z kolei odmówił wydania deweloperowi zgody środowiskowej dla jego inwestycji (załącznik 5). Parę tygodni później Wechta występuje o odszkodowanie, co zresztą zapowiadał.

 

Interpretacje

Co to wszystko w gruncie rzeczy znaczy? Czym się kieruje inwestor? Być może odrzuca propozycję ugody, akceptowaną przez społeczników, radnych i mieszkańców, która pozwoliłaby mu za dwa-trzy lata zrealizować w części jego plan - ponieważ woli otrzymać sporo pieniędzy bez ponoszenia ryzyka rynkowego i bez wysiłku. Ceny mieszkań nie są już tak wysokie. Jeśli domaga się odszkodowania od miasta, to powstaje pytanie: czy otrzymał jakieś obietnice ze strony miasta, iż przeznaczenie terenu zostanie zmienione po jego myśli? I dlatego, jakoby, zaczął w teren inwestować? Jeśli takich obietnic nie było, to poza wspomnianymi 1,2 ha, za które ewentualnie należałoby zadość uczynić, to jak może być mowa o odszkodowaniu za resztę? Jaka strata miałaby być zrekompensowana? Kupił teren pod park i nadal ma teren pod park, gdzie tu strata...? Chyba że coś obiecano...

Inwestor uznaje za stratę nieosiągnięte zyski. Miasto może być temu „winne" pod warunkiem, że uczyniło zobowiązanie, warunkujące możliwość osiągnięcia tych zysków. Jedynym publicznie znanym „zobowiązaniem" są wspomniane warunki zabudowy dla 1,2 ha Wechtowych terenów. Czy są jakieś inne, o których opinia publiczna nie wie? Czy Wechta ujawni je przed sądem? Czy ta sytuacja nie polega na tym, że „powiem, co wiem, jeśli nie wypłacicie mi kwoty, której żądam"?

Każdy ma prawo iść do urzędu i sądu, kiedy uważa, że jego prawa zostały naruszone. W tej sprawie precedensowe jest to, że być może publicznie, przed sądem, stanie się jawne, co też tak naprawdę łączyło inwestora z władzami miasta, które tego akurat inwestora traktują ze szczególną przychylnością. Precedens polega na tym, że po raz pierwszy w Poznaniu duży biznes definitywnie przegrał w sporze ze społecznością lokalną, która wykazała się szczególną determinacją i kompetencją w obronie lokalnych potrzeb. Interesy stron były sprzeczne (park versus osiedle), a miasto trzymało stronę inwestora. Dopóki konflikty wygrywał biznes, nie miał powodu wchodzić w spór z miastem, które z nim trzyma, i nie było szans, żeby kulisy pozyskiwania tej przychylności zostały ujawnione.

Kampania wyborcza to najlepszy okres, żeby nieśmiałe w tematyce deweloperskiej media (np. nikt w mediach nie podejmuje wątku „przebicia" jaki ma Wechta na gruncie: 93 mln/1,2 ha to 7750 PLN/m kw, czyli „przebicie" 1772 razy!!!) oraz zdesperowana swoją słabością opozycja wymusiły ujawnienie przed opinią publiczną wszystkich okoliczności sprawy. Zwłaszcza, że nie jest to sprawa tego typu w Poznaniu szczególna, w ogólnym zarysie.

 

Okolice tematu

Można w Poznaniu wskazać sprawy podobne, lub powiązane, układające się w kilka wzorów. Jednym z nich jest wzór sam w sobie, czyli deweloper Dariusz Wechta i jego działalność inwestycyjna. Innym - żądania odszkodowań ze strony deweloperów za nieosiągnięte zyski, co media tak ochoczo podchwytują. Jeszcze innym - współpraca miasta przy uzyskiwaniu renty spekulacyjnej ze zmiany przeznaczenia gruntów przez „inwestorów". Kolejne to zabudowa niezgodna z planami albo i prawem, zwykle w oparciu o warunki zabudowy, często w zieleni, zawsze wbrew interesowi społecznemu.

D. Wechta jest inwestorem, którego działalność w szeregu miejscach w Poznaniu wywołuje konflikty społeczne. Obok parku Rataje, głośna jest sprawa osiedla przy ulicy Szyperskiej, bezprawnie zagradzającego dostęp do Warty, gdzie nie jest wyremontowany mur oporowy (sprawa karna), a samą ulicę Szyperską miasto będzie musiało wykupić, bo urzędnicy tak się spieszyli zadowolić inwestora, że o niej zapomnieli (jest w sądzie?)... Budowa osiedla apartamentowców w miejscu hotelu Trawiński przy Cytadeli, to sprawa karna przeciw prezydentowi o nieprawne warunki zabudowy. Osiedle przy ul. Rolnej zaś, to wieloletni konflikt społeczny, rozpatrywany obecnie przez prokuraturę apelacyjną.

Odszkodowania od miasta za trudności w procesie inwestycyjnym, domaga się m.in. także firma SAP Property (10 mln PLN), „autorka" koszmarka pod nazwą „dwór Marcelin" przy ul. Marcelińskiej. Straszy odszkodowaniem Andrzej Aumiller w imieniu firmy Echo Investment (kilkadziesiąt milionów PLN) za grunty na Sołaczu, które wciąż nie są pod zabudowę. Działa to tak, że społeczności lokalne wykazują niezgodność z prawem decyzji miejskich przychylnych dla żywiołowej, komercyjnej zabudowy, co ją blokuje. Ale to powoduje, że biznes z kolei zaczyna żądać odszkodowań od miasta, bo liczył na zyski z opóźnionych bądź zastopowanych inwestycji...

O rencie spekulacyjnej można mówić, gdy „inwestor" wchodzi w posiadanie terenu nie przeznaczonego pod inwestycje, czyli bardzo taniego, ale decyzje władz zmieniające to przeznaczenie (przez plan miejscowy lub warunki zabudowy) - skokowo podnoszą tę wartość wielokrotnie. W licznych przypadkach chodzi o tanie grunty o charakterze zielonych nieużytków, w tym także leżące w klinie zieleni. Choćby na Sołaczu, albo Bielnikach nad Wartą - inwestor P.Voelkel (załącznik 6). Przypadek Wechty na Ratajach to rekordowe przebicie spekulacyjne, póki co potencjalne,.

Osobnym wzorem jest wydawanie niezgodnych z prawem lub z interesem społecznym warunków zabudowy inwestorom. To ostatnie dotyczy też miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego - gdy studium przestrzenne daje pewną swobodę manewru (Sołacz). Nieszczęściem są warunki zabudowy, które seriami, ze względu na naruszenie prawa, upadają w Samorządowym Kolegium Odwoławczym. Nasze Stowarzyszenie uczestniczy w kilkunastu takich postępowaniach. Kilka dotyczy Wechty lub jego firm...

Jest nadzieja, może nadmiarowa, że ewentualny proces o odszkodowanie dla D.Wechty przyniesie choćby fragment odpowiedzi na pytanie, skąd tyle chaosu, nietrafnych decyzji i łamania prawa w tej sferze gospodarki przestrzennej w mieście naszym Poznaniu.

 

Na koniec 

Prezydent R. Grobelny musi sobie zdawać sprawę, iż jego dotychczasowa przychylność dla D.Wechty wyostrzyła czujność opinii publicznej. Jakiekolwiek przejawy uległości wobec żądań dewelopera, a nawet podejrzenia tylko, mogą owocować oskarżeniami o zamiar uszczuplenia kasy miejskiej, byle tylko go zadowolić. Stąd jedynie krok do postawienia zarzutu niegospodarności i kolejnej afery.

Druga sprawa - dość charakterystyczna jest wypowiedź D.Wechty, nieskomentowana przez media, kiedy formułuje swoją pretensję w kategoriach uniemożliwiania przez miasto wykonywania mu prawa własności gruntów. Bo niby jest tak: na mojej własności mam prawo zbudować, co zaplanuję, a ten kto mi to uniemożliwia - musi za to odpowiedzieć. Jest to postawienie sprawy dokładnie odwrotnie niż ona w rzeczywistości wygląda: to nie plan zagospodarowania przestrzeni, także prywatnej, zależy od woli właściciela gruntu, lecz ten właściciel musi swoją wolę dostosować do planu, który jest wyrazem autonomicznej, suwerennej (w granicach prawa) polityki miasta. Niestety - i inwestorzy, i władze, i radni, i media, i publiczność w dużej części wciąż myśli, że jest odwrotnie. 

Ale sądy prawo znają.

Lech Mergler


 

Załączniki

1. Informacja „Radia Merkury" z 9 lipca br. (link)

2. Materiał Bogny Kisiel w „Głosie Wielkopolskim" z 10 lipca br. (link)

3. Artykuł Justyny Sucheckiej w „Gazecie Wyborczej" z 12 lipca br. (link)

4. Akt notarialny kupna przez Dariusza Wechtę terenów na Ratajach (link)

5. Decyzja Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska odmawiająca wydania decyzji środowiskowej dla budowy osiedla na Ratajach z dn. 18.06.2023 r.

6. Artykuł w Głosie Wielkopolskim nt. okoliczności uchwalenia mpzp dla Bielnik nad Wartą zakładającego budownictwo wielorodzinne, w zachodnim klinie zieleni (link)

7. Artykuł z Gazety Wyborczej o zagrożeniu zalaniem osiedla D. Wechy na ul. Szyperskiej (link)

 


 

Polecamy do lektury uzupełniającej

1. Komplet materiałów na temat okoliczności uchwalenia mpzp rataje-Park II i komentarz Adama Pawlika (link)

2. Materiały na temat sprawy tzw. „dworu Marcelin" (link)

3. Materiały na temat sporu o plan przewidujący zabudowę Sołacza (link)

Komentarze (0)

Zapisz się do kanału RRS tego komentarza

Pokaż/Ukryj Komentarze

Napisz komentarz

pomniejsz | powiększ obszar

Poprawiony: środa, 04 sierpnia 2010 21:12